Księga wieczysta — co to jest

Krótka odpowiedź

Księga wieczysta to jawny rejestr stanu prawnego nieruchomości, prowadzony przez sądy rejonowe w wydziałach ksiąg wieczystych. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów (art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Księgę można bezpłatnie przeglądać online w systemie Ministerstwa Sprawiedliwości, znając jej numer.

Wyjaśnienie

Księga wieczysta ma cztery działy. Dział I-O zawiera oznaczenie nieruchomości, a dział I-Sp — spis praw związanych z własnością. Dział II obejmuje własność i użytkowanie wieczyste. Dział III zawiera ograniczone prawa rzeczowe inne niż hipoteka, ograniczenia w rozporządzaniu oraz inne prawa i roszczenia, na przykład służebności, dożywocie i wzmianki o egzekucji. Dział IV jest przeznaczony na hipoteki (art. 25 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Jawność księgi działa w obie strony. Każdy może zapoznać się z wpisami, a jednocześnie nikt nie może twierdzić, że ich nie znał (art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). W praktyce numer księgi jest podawany w obwieszczeniu o licytacji oraz w ogłoszeniu o przetargu.

Księgę przegląda się bezpłatnie online w systemie Ministerstwa Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl). Potrzebny jest numer księgi wieczystej. Warto sprawdzić nie tylko własność, ale też działy III i IV, bo tam ujawnia się obciążenia i ograniczenia.

Na co uważać

• Działy III i IV pokazują obciążenia. Służebności i dożywocie mogą przetrwać licytację, a hipoteki co do zasady wygasają (art. 1000 § 1–3 KPC).
• Wzmianka o egzekucji w dziale III oznacza, że nieruchomość jest przedmiotem postępowania. Sprawdź jego etap.
• Stan prawny w księdze powinien odpowiadać stanowi faktycznemu. Rozbieżności wyjaśniaj przed zakupem.
• Numer księgi z obwieszczenia lub ogłoszenia porównaj z numerem w dokumentach sprzedającego.

Powiązane pojęcia

• Hipoteka — obciążenie wpisywane w dziale IV.
• Użytkowanie wieczyste — prawo ujawniane w dziale II.
• Udział we współwłasności — ułamkowy udział wpisany w dziale II.
• Obwieszczenie o licytacji — dokument z numerem księgi wieczystej.

Przeczytaj więcej

• Ryzyka i due diligence: księga wieczysta, MPZP, służebności
• Jak czytać obwieszczenie o licytacji
• Licytacje komornicze
• Najnowsze oferty

FAQ

Czy księgę wieczystą można sprawdzić bezpłatnie?

Tak. Księgi wieczyste są dostępne online w systemie Ministerstwa Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl). Do wyszukania potrzebny jest numer księgi.

Co znajduje się w dziale IV księgi wieczystej?

Hipoteki. Pozostałe ograniczone prawa rzeczowe, ograniczenia w rozporządzaniu i roszczenia są wpisywane w dziale III (art. 25 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).