Rękojmia na licytacji komorniczej — ile wynosi i jak ją złożyć

W skrócie

• W Kodeksie postępowania cywilnego nie ma „wadium" — jest rękojmia, czyli depozyt licytanta zabezpieczający udział w przetargu.
• Rękojmia wynosi jedną dziesiątą sumy oszacowania nieruchomości (art. 962 § 1 KPC), a nie jedną dziesiątą ceny wywołania.
• W licytacji publicznej składasz ją najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg (art. 962 § 1 KPC).
• W licytacji elektronicznej wpłacasz ją na rachunek bankowy komornika najpóźniej na dwa dni robocze przed przetargiem; liczy się dzień uznania rachunku (art. 986⁵ § 1 KPC).
• Licytantowi, któremu udzielono przybicia, rękojmię się zatrzymuje, a pozostałym zwraca niezwłocznie (art. 963 KPC).
• Brak zapłaty ceny w terminie oznacza utratę rękojmi i wygaśnięcie skutków przybicia (art. 969 KPC).

Rękojmia czy wadium — o co chodzi

Gdy szukasz informacji o licytacji komorniczej, spotkasz dwa słowa: rękojmia i wadium. W Kodeksie postępowania cywilnego ustawodawca posługuje się pojęciem rękojmi; wadium pojawia się w innych procedurach, na przykład w przetargach na nieruchomości publiczne. Potocznie oba określenia bywają używane zamiennie, ale na potrzeby licytacji poprawne jest „rękojmia".

Uwaga na pułapkę językową. Rękojmia w licytacji komorniczej to nie rękojmia za wady rzeczy, którą reguluje Kodeks cywilny. Tutaj chodzi o depozyt licytanta: kwotę, którą wpłacasz, żeby w ogóle dopuszczono Cię do przetargu, i która zabezpiecza wykonanie warunków licytacji. Jeśli interesuje Cię wadium w przetargach gminnych, KOWR albo u syndyka, zajrzyj do poradnika wadium krok po kroku — tam opisujemy inne reżimy i inne stawki. Oba zabezpieczenia zestawiamy w jednej tabeli w poradniku Wadium a rękojmia — porównanie.

Ile wynosi rękojmia

Wysokość rękojmi określa art. 962 § 1 KPC. Przystępujący do przetargu składa rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania nieruchomości. Podstawą jest więc suma oszacowania z opisu i oszacowania, a nie cena wywołania. To rozróżnienie ma praktyczne znaczenie: w pierwszej licytacji cena wywołania to trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 KPC), a w drugiej dwie trzecie (art. 983 KPC), ale rękojmia przez cały czas pozostaje równa jednej dziesiątej sumy oszacowania.

Oznacza to, że wysokość rękojmi znajdziesz w obwieszczeniu o licytacji — art. 953 § 1 KPC wymaga podania jej w treści ogłoszenia. Zanim wpłacisz pieniądze, sprawdź, czy kwota z ogłoszenia odpowiada jednej dziesiątej sumy oszacowania. Jeśli się nie zgadza, wyjaśnij to z komornikiem przed przetargiem.

Formy wniesienia rękojmi

Przepis nie ogranicza się do przelewu. Zgodnie z art. 962 § 1 KPC rękojmia może być złożona między innymi w książeczce oszczędnościowej albo w inny sposób wskazany przez komornika. W licytacji publicznej to komornik określa dopuszczalne formy, a obwieszczenie podaje wysokość rękojmi (art. 953 § 1 KPC). W licytacji elektronicznej rękojmię składasz na rachunek bankowy komornika (art. 986⁵ § 1 KPC) — tam forma jest więc ściśle określona.

Jeżeli masz wątpliwości, wybierz formę najprostszą do udokumentowania. Przelew na rachunek komornika daje Ci potwierdzenie bankowe z datą uznania, co bywa bezcenne, gdy pojawia się spór o to, czy rękojmia została złożona w terminie.

Termin w licytacji publicznej i w e-licytacji

Terminy są różne i łatwo je pomylić. W licytacji publicznej rękojmię składasz najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg (art. 962 § 1 KPC). W licytacji elektronicznej, która jest dziś domyślną formą sprzedaży (art. 952 § 2 KPC), rękojmię wnosisz na rachunek bankowy najpóźniej na dwa dni robocze przed rozpoczęciem przetargu, a za datę złożenia przyjmuje się dzień uznania rachunku bankowego komornika (art. 986⁵ § 1 KPC).

To drugie zastrzeżenie jest kluczowe. Nie liczy się dzień, w którym zleciłeś przelew, ani dzień jego wysłania, lecz dzień, w którym pieniądze faktycznie pojawiły się na rachunku komornika. Przelew zlecony w piątek po południu może zostać zaksięgowany dopiero w poniedziałek, a to już może oznaczać niedotrzymanie terminu. Zaplanuj wpłatę z zapasem kilku dni roboczych.

Przypominamy też, że harmonogram wyznacza komornik: przetarg trwa siedem dni, a rozpoczęcie i zakończenie przypada między godziną 9 a 14 w dni robocze (art. 986⁷ § 2 KPC). Termin na rękojmię liczony jest więc od dnia rozpoczęcia przetargu wskazanego w obwieszczeniu.

Dane, które podajesz w systemie e-licytacji

Samo wpłacenie rękojmi nie wystarczy. W licytacji elektronicznej musisz zarejestrować się w systemie teleinformatycznym i podać dane potrzebne do wydania postanowienia o przybiciu. Art. 986⁵ § 1 KPC wymienia między innymi numer PESEL, numer dokumentu tożsamości, oświadczenie o stanie cywilnym oraz informację, czy nabywasz nieruchomość do majątku wspólnego, czy do majątku osobistego.

Wpisz te dane zgodnie z prawdą i starannie. Błąd w numerze PESEL albo w oznaczeniu stanu cywilnego może opóźnić dopuszczenie do przetargu albo skomplikować wydanie postanowienia o przybiciu. Jeżeli licytujesz w imieniu spółki albo jako pełnomocnik, przygotuj właściwe dokumenty — pełnomocnictwo do udziału w przetargu wymaga co do zasady podpisu urzędowo poświadczonego (art. 977 KPC).

Co się dzieje z rękojmią po przetargu

Los rękojmi zależy od tego, czy wygrałeś. Licytantowi, któremu udzielono przybicia, rękojmię zatrzymuje się — wchodzi ona w skład ceny nabycia. Pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie (art. 963 KPC). W praktyce zwrot następuje po zakończeniu przetargu i ustaleniu jego wyniku.

Jeżeli rękojmia została złożona w gotówce, zalicza się ją na poczet ceny nabycia. Cenę wpłacasz w terminie dwóch tygodni od otrzymania wezwania, z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce; na wniosek nabywcy komornik może oznaczyć dłuższy termin, nie dłuższy niż miesiąc (art. 967 KPC). Nie pomyl rachunku, na który wpłacasz rękojmię, z rachunkiem, na który płacisz cenę nabycia.

Zwolnienie z rękojmi i jej obniżenie

Art. 964 KPC przewiduje sytuacje, w których można zwolnić licytanta z obowiązku złożenia rękojmi albo obniżyć jej wysokość. Chodzi o przypadki, gdy licytantowi przysługuje prawo ujawnione w opisie i oszacowaniu o odpowiedniej wartości. To rozwiązanie ma sens: jeśli sam jesteś wierzycielem zabezpieczonym na nieruchomości, nie musisz wpłacać pełnej kwoty, żeby wziąć udział w przetargu.

Pamiętaj jednak, że zwolnienie lub obniżenie nie działa automatycznie. Musisz zgłosić się do komornika i przedstawić dokumenty potwierdzające przysługujące Ci prawo oraz jego wartość. Jeżeli komornik odmówi, pozostaje skarga na jego czynności, którą zgłasza się ustnie sędziemu nadzorującemu (art. 986 KPC).

Kiedy rękojmia przepada

Najpoważniejszy skutek dotyczy nabywcy, który nie płaci ceny w terminie. Zgodnie z art. 969 KPC traci wtedy rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczoną część ceny zwraca się, a sąd stwierdza to postanowieniem, na które przysługuje zażalenie. To oznacza, że nie tylko tracisz wpłacone zabezpieczenie, ale także cała licytacja przestaje Cię wiązać — nieruchomość może trafić do kolejnego przetargu.

Warto też pamiętać o wyłączeniu z art. 976 § 1 KPC: w przetargu nie może uczestniczyć między innymi licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji. Innymi słowy, osoba, która kiedyś wygrała i nie dopełniła obowiązków, może zostać odsunięta od kolejnego przetargu. Do odbycia przetargu wystarczy jeden licytant, więc brak konkurencji nie jest przeszkodą — ale i nie zwalnia Cię z obowiązku zapłaty.

Jak wnieść rękojmię krok po kroku

1. Sprawdź w obwieszczeniu wysokość rękojmi i porównaj ją z jedną dziesiątą sumy oszacowania (art. 953 § 1 i art. 962 § 1 KPC).
2. Ustal, czy odbędzie się licytacja elektroniczna, czy publiczna — od tego zależą forma i termin (art. 952 § 2 KPC).
3. W e-licytacji załóż konto w systemie i uzupełnij dane, w tym PESEL, dokument tożsamości oraz stan cywilny (art. 986⁵ § 1 KPC).
4. Wykonaj przelew z takim wyprzedzeniem, aby środki wpłynęły najpóźniej na dwa dni robocze przed przetargiem (art. 986⁵ § 1 KPC).
5. Zachowaj potwierdzenie przelewu i sprawdź, czy data uznania rachunku mieści się w terminie.
6. W licytacji publicznej złóż rękojmię najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg, w formie wskazanej przez komornika (art. 962 § 1 KPC).
7. Po przetargu sprawdź, czy jako wygrywający masz rękojmię zatrzymaną, czy jako przegrany otrzymujesz jej zwrot (art. 963 KPC).

Jak potwierdzić prawidłowe złożenie rękojmi

Samo wykonanie przelewu to jeszcze nie wszystko. Po wpłacie sprawdź, czy komornik faktycznie uznał rękojmię i czy dopuścił Cię do przetargu. W licytacji elektronicznej dostęp do licytowania dostajesz dopiero po zalogowaniu się do systemu i spełnieniu wymagań, w tym po zaksięgowaniu rękojmi na rachunku komornika (art. 986⁵ § 1 KPC).

Zachowaj potwierdzenie przelewu z widoczną datą uznania rachunku. To dowód, który przyda się, gdy pojawi się spór o termin. Jeżeli komornik odmówi dopuszczenia Cię do przetargu, możesz złożyć skargę w terminie trzech dni (art. 986⁸ KPC). Warto też przed przetargiem upewnić się, że w systemie widnieją prawidłowe dane, na podstawie których sąd będzie ustalał nabywcę (art. 986⁵ § 1 KPC).

Najczęstsze błędy przy wnoszeniu rękojmi

Pierwszy błąd to zbyt późny przelew. W e-licytacji liczy się wyłącznie dzień uznania rachunku bankowego komornika, a nie dzień zlecenia przelewu (art. 986⁵ § 1 KPC). Przelew złożony „na styk" może dotrzeć po terminie i pozbawić Cię udziału w przetargu.

Drugi błąd to pomylenie rachunków. Rękojmię wpłacasz na rachunek wskazany przez komornika, a cenę nabycia — dopiero po wygranej i wezwaniu do zapłaty, z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce (art. 967 KPC). Przelew na niewłaściwy rachunek może zostać uznany za niezłożenie rękojmi.

Trzeci błąd to brak konta i nieuzupełnione dane w systemie e-licytacji. Bez zarejestrowania się i podania danych potrzebnych do przybicia nie weźmiesz udziału w przetargu, nawet jeśli pieniądze wpłynęły na czas (art. 986⁵ § 1 KPC). Czwarty błąd to założenie, że rękojmia przepada zawsze, gdy nie wygrasz — tymczasem licytantom, którym nie udzielono przybicia, rękojmię zwraca się niezwłocznie (art. 963 KPC).

Checklista rękojmi

• [ ] Sprawdziłem wysokość rękojmi w obwieszczeniu i wiem, że to jedna dziesiąta sumy oszacowania (art. 962 § 1 KPC).
• [ ] Ustaliłem, czy licytacja jest elektroniczna, czy publiczna (art. 952 § 2 KPC).
• [ ] Założyłem konto w systemie e-licytacji i uzupełniłem dane potrzebne do przybicia (art. 986⁵ § 1 KPC).
• [ ] Zaplanowałem przelew tak, aby środki wpłynęły na dwa dni robocze przed przetargiem.
• [ ] Zachowałem potwierdzenie wpłaty z widoczną datą uznania rachunku.
• [ ] Sprawdziłem, czy nie zachodzą wyłączenia z art. 976 § 1 KPC.
• [ ] Wiem, na jaki rachunek wpłacam rękojmię, a na jaki cenę nabycia (art. 967 KPC).

Jeśli chcesz policzyć, ile realnie wyniesie rękojmia i jak wpłynie na Twój budżet, skorzystaj z kalkulatora licytacji. Aktualne licytacje komornicze znajdziesz w naszym serwisie, a podstawy całej procedury opisuje ogólny przewodnik po licytacji nieruchomości.

To nie jest porada prawna — przed wpłatą rękojmi skonsultuj się z prawnikiem lub sprawdź aktualne przepisy. Stan prawny na październik 2026.