Jak kupić nieruchomość od komornika — licytacja krok po kroku

W skrócie

• Licytacja komornicza to sprzedaż zajętej nieruchomości prowadzona przez komornika pod nadzorem sądu, aby zaspokoić wierzycieli dłużnika.
• Zasadą jest dziś licytacja elektroniczna na portalu Krajowej Rady Komorniczej, a licytacja publiczna odbywa się tylko wtedy, gdy zażąda jej wierzyciel.
• Przed licytacją komornik sporządza opis i oszacowanie nieruchomości, zwykle na podstawie operatu szacunkowego biegłego.
• Przystępujący do przetargu składa rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania.
• W pierwszej licytacji cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, a w drugiej spada do dwóch trzecich.
• Po przybiciu nabywca ma dwa tygodnie na zapłatę ceny, a prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi na niego własność i pozwala opróżnić pomieszczenia.

To nie jest porada prawna — przed zakupem skonsultuj się z prawnikiem lub sprawdź aktualne przepisy.

Poradnik opisuje stan prawny na październik 2026. Liczby i terminy pochodzą z Kodeksu postępowania cywilnego, w skrócie KPC, oraz z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości o licytacji elektronicznej.

Czym jest licytacja komornicza

Gdy dłużnik nie płaci, wierzyciel może doprowadzić do egzekucji z jego nieruchomości. Komornik zajmuje wtedy nieruchomość i sprzedaje ją w drodze licytacji. Całość reguluje Dział VI KPC, czyli przepisy z zakresu art. 952–1013.

Zgodnie z art. 952 par. 1 zajęta nieruchomość ulega sprzedaży w drodze licytacji elektronicznej albo licytacji publicznej. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Licytacja publiczna odbywa się publicznie, w obecności i pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego, a jej przebieg sąd utrwala także za pomocą urządzenia rejestrującego dźwięk albo obraz i dźwięk — art. 972.

Dla kupującego kluczowy jest art. 971: nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości. Nie ma tu odpowiednika rękojmi za wady, jak przy zwykłym zakupie mieszkania, więc ryzyko trzeba rozpoznać przed licytacją.

Jeżeli szukasz konkretnych ofert, przejrzyj licytacje komornicze i filtruj je po lokalizacji oraz typie nieruchomości.

Gdzie szukać obwieszczeń

Podstawowym źródłem informacji jest obwieszczenie o licytacji. Art. 953 par. 1 KPC wymienia, co komornik musi w nim podać: oznaczenie nieruchomości wraz z numerem księgi wieczystej, imię i nazwisko dłużnika z wyłączeniem innych danych osobowych, czas i miejsce licytacji, sumę oszacowania i cenę wywołania, wysokość rękojmi oraz czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno oglądać nieruchomość i przeglądać protokół opisu i oszacowania.

Obwieszczenie zawiera też wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te nie dowiodą przed przetargiem, że wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości od egzekucji i uzyskały orzeczenie wstrzymujące egzekucję. Zawiera pouczenie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika nieujawnione w księdze wieczystej i niezgłoszone najpóźniej na trzy dni przed licytacją wygasną.

Miejsca publikacji określa art. 955 par. 1. Obwieszczenie należy co najmniej dwa tygodnie przed terminem ogłosić publicznie na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór nad egzekucją, w lokalu organu gminy właściwego dla położenia nieruchomości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Komornik może dodatkowo ogłosić informację w prasie lokalnej na wniosek i koszt strony.

W licytacji elektronicznej obwieszczenie zamieszcza się na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji, a wraz z nim udostępnia się protokół opisu i oszacowania bez danych osobowych stron — art. 986⁴ par. 3.

Skrót KRK bywa mylony. W kontekście licytacji chodzi o Krajową Radę Komorniczą, samorząd zawodowy komorników sądowych, który jest operatorem systemu teleinformatycznego licytacji elektronicznych — potwierdza to par. 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 27 października 2021 r. Nie jest to odrębny „Krajowy Rejestr Komorniczy"; ten sam skrót oznacza też Krajowy Rejestr Karny.

Obwieszczenia z całej Polski znajdziesz w naszym kalendarzu licytacji, a nowe ogłoszenia możesz śledzić przez alerty o nowych licytacjach. Podobne ogłoszenia publikują gminy w BIP-ach, KOWR i inne podmioty publiczne, ale ich przetargi rządzą się innymi zasadami niż KPC.

Opis i oszacowanie

Opis i oszacowanie to etap, w którym ustala się wartość nieruchomości. Na podstawie art. 942 komornik dokonuje go na wniosek wierzyciela, po upływie terminu wyznaczonego dłużnikowi na zapłatę długu.

Protokół opisu i oszacowania zawiera elementy z art. 947: oznaczenie nieruchomości, jej granice, numer księgi wieczystej, budowle i urządzenia, stwierdzone prawa i obciążenia, osoby władające nieruchomością, sposób korzystania z niej przez dłużnika oraz oszacowanie z podaniem podstaw.

Podstawą oszacowania jest co do zasady operat szacunkowy biegłego uprawnionego do określania wartości nieruchomości zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami — tak stanowi art. 948 par. 1. Dopuszczalny jest też operat sporządzony na potrzeby obrotu rynkowego w okresie roku przed terminem opisu, jeżeli odpowiada wymogom oszacowania w egzekucji.

O terminie opisu komornik zawiadamia znanych uczestników, a pozostałe osoby wzywa przez obwieszczenie w budynku sądowym i na stronie Krajowej Rady Komorniczej, nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu — art. 945. Na zaskarżenie opisu i oszacowania służy dwa tygodnie od dnia jego ukończenia — art. 950.

Suma oszacowania wyznacza cenę wywołania i rękojmię, ale nie musi odpowiadać realnej wartości rynkowej. To Twoja własna analiza powinna określać maksymalną cenę, jaką jesteś gotów zapłacić.

Wadium i rękojmia

W przepisach KPC nie ma słowa „wadium" — mowa jest o rękojmi. Potocznie oba określenia funkcjonują zamiennie. Jeśli chcesz zgłębić mechanizm wpłaty i zwrotu, zajrzyj do poradnika wadium krok po kroku.

Wysokość rękojmi wynika z art. 962 par. 1. Przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Obwieszczenie musi podawać wysokość rękojmi oraz zaznaczenie, że może być ona złożona również w książeczce oszczędnościowej zaopatrzonej w upoważnienie właściciela do wypłaty całego wkładu, a także w inny sposób wskazany przez komornika.

W licytacji elektronicznej terminy są inne. Zgodnie z art. 986⁵ par. 1 rękojmię należy złożyć na rachunek bankowy najpóźniej na dwa dni robocze przed rozpoczęciem przetargu, a za datę złożenia przyjmuje się dzień uznania rachunku bankowego komornika. Przepis wymaga też podania w systemie danych potrzebnych do przybicia, między innymi numeru PESEL, numeru dokumentu tożsamości oraz oświadczenia o stanie cywilnym i o tym, czy nabywasz nieruchomość do majątku wspólnego czy osobistego.

Po przetargu rękojmię licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się, a pozostałym zwraca się niezwłocznie — art. 963. Art. 964 pozwala w pewnych sytuacjach zwolnić z rękojmi albo ją obniżyć, jeżeli licytantowi przysługuje prawo ujawnione w opisie i oszacowaniu o odpowiedniej wartości.

Cena wywołania

Cena wywołania to najniższa suma, za jaką nieruchomość można nabyć. W pierwszej licytacji wynosi ona trzy czwarte sumy oszacowania — tak stanowi art. 965.

Jeżeli pierwsza licytacja nie przyniesie skutku, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację. Zgodnie z art. 983 cena wywołania w drugiej licytacji stanowi dwie trzecie sumy oszacowania i jest to cena najniższa, za jaką można nabyć nieruchomość.

Przepisy przewidują też przejęcie nieruchomości bez licytacji. W określonych sytuacjach może z niego skorzystać wierzyciel, współwłaściciel lub wierzyciel hipoteczny, a cena przejęcia nie może być niższa od dwóch trzecich sumy oszacowania — art. 982 i art. 984. Jeżeli po drugiej licytacji żaden wierzyciel nie przejmie nieruchomości, postępowanie umarza się, a nową egzekucję z tej samej nieruchomości można wszcząć dopiero po upływie sześciu miesięcy od daty drugiej licytacji — art. 985.

W przetargu nie mogą uczestniczyć między innymi dłużnik, komornik, ich najbliżsi, osoby obecne w charakterze urzędowym oraz licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji — art. 976 par. 1. Do odbycia przetargu wystarczy jeden licytant.

Jak przebiega licytacja

Licytacja publiczna

Na początku przetargu komornik podaje do wiadomości przedmiot przetargu, cenę wywołania, sumę rękojmi, termin uiszczenia ceny nabycia oraz prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem albo bez zaliczenia na cenę nabycia — art. 973.

Przetarg odbywa się ustnie. Postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych, a zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiaruje cenę wyższą — art. 978. Po ustaniu postąpień komornik, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta z najwyższą ceną — art. 980.

Pełnomocnictwo do udziału w przetargu powinno mieć podpis urzędowo poświadczony, choć art. 977 przewiduje wyjątki. Skargę na czynności komornika w toku licytacji zgłasza się ustnie sędziemu nadzorującemu, który rozstrzyga ją natychmiast — art. 986.

Licytacja elektroniczna

Zgodnie z art. 952 par. 2 komornik dokonuje sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, chyba że przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania wierzyciel zażąda sprzedaży w drodze licytacji publicznej. Jeżeli nieruchomość została zajęta na zaspokojenie kilku wierzytelności różnych wierzycieli, żądanie takie może zgłosić którykolwiek z nich. To odwrócenie dawnej zasady — dziś to licytacja elektroniczna jest domyślna.

Udział w licytacji elektronicznej wygląda następująco:

1. Utwórz indywidualne konto w systemie teleinformatycznym, bez niego nie weźmiesz udziału w przetargu.
2. Wpłać rękojmię na rachunek bankowy najpóźniej na dwa dni robocze przed rozpoczęciem przetargu.
3. Podaj w systemie dane potrzebne do wydania postanowienia o przybiciu i poczekaj na dopuszczenie do przetargu.
4. Składaj oferty w dniach przetargu; wygrywa oferta najwyższa w chwili zakończenia przetargu.

Przetarg rozpoczyna się i kończy z chwilą wskazaną w obwieszczeniu, a czas jego trwania wynosi siedem dni. Komornik wyznacza go tak, aby rozpoczęcie i zakończenie przypadało między godziną 9 a 14 w dni robocze — art. 986⁷ par. 2. Jeżeli w ciągu pięciu minut przed planowanym zakończeniem zgłoszono postąpienie, termin odracza się o pięć minut, aż ustaną postąpienia. Skargę na odmowę dopuszczenia do przetargu albo na jego przebieg składa się w terminie trzech dni — art. 986⁸.

Przybicie, uprawomocnienie i zapłata ceny

Po zamknięciu przetargu sąd wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta z najwyższą ceną. W licytacji publicznej następuje to na posiedzeniu jawnym — art. 987, a w licytacji elektronicznej na posiedzeniu niejawnym, w terminie tygodnia od otrzymania protokołu z przetargu — art. 986¹⁰.

Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu; ogłoszenie można odroczyć najdalej na tydzień — art. 988. Postanowienie zawiera imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę przetargu i cenę nabycia — art. 990. Sąd odmówi przybicia między innymi przy istotnym naruszeniu przepisów postępowania w toku licytacji — art. 991. Na postanowienie przysługuje zażalenie — art. 997.

Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości, jeżeli wykona warunki licytacyjne — art. 995. Dalsza kolejność wygląda tak:

1. Postanowienie o przybiciu musi się uprawomocnić.
2. Komornik wzywa nabywcę do zapłaty ceny nabycia.
3. Nabywca ma dwa tygodnie od dnia otrzymania wezwania na złożenie całej ceny na rachunek depozytowy Ministra Finansów, z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce.
4. Na wniosek nabywcy komornik może oznaczyć dłuższy termin, nieprzekraczający jednak miesiąca — art. 967.
5. Sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Nabywca może też zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia — art. 968. Jeżeli nie wykona w terminie warunków co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczoną część ceny zwraca się, a następstwa te sąd stwierdza postanowieniem, na które przysługuje zażalenie — art. 969.

Przysądzenie własności

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności — art. 998. Na to postanowienie również przysługuje zażalenie, ale nie można w nim podnosić uchybień sprzed uprawomocnienia się przybicia.

Skutki opisuje art. 999 par. 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do wpisu w księdze wieczystej. Jest też tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na niej pomieszczeń bez potrzeby nadawania klauzuli wykonalności.

Od uprawomocnienia postanowienia pożytki z nieruchomości należą do nabywcy, a powtarzające się daniny publiczne ponosi nabywca. Postanowienie wraz z planem podziału sumy z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej praw, które wygasły, a na podstawie samego postanowienia wykreśla się wszystkie hipoteki, jeżeli stwierdzono w nim złożenie całej ceny na rachunek depozytowy Ministra Finansów — art. 1003.

Co wygasa, a co nie

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości, a w ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia — art. 1000 par. 1. Dlatego nabywca nie przejmuje zaległości zabezpieczonych hipoteką.

Istnieją jednak wyjątki. Zgodnie z art. 1000 par. 2 pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia: prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej, służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia oraz służebność przesyłu.

Na podstawie art. 1000 par. 3 pozostają też w mocy ujawnione w księdze wieczystej lub zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed licytacją użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika — jeżeli mają pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo wartość tych praw znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. W ostatnim wypadku wartość prawa zalicza się na cenę nabycia.

Art. 1001 pozwala sądowi na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej na trzy dni przed licytacją, utrzymać w mocy służebność gruntową, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie, jeżeli jest dla tej nieruchomości konieczna i nie obciąża istotnie nieruchomości obciążonej.

W praktyce przed licytacją trzeba uważnie przeczytać działy III i IV księgi wieczystej oraz protokół opisu i oszacowania. To tam znajdziesz prawa, które mogą przetrwać sprzedaż. Jeżeli interesuje Cię podobny mechanizm przy sprzedaży prowadzonej przez syndyka, zobacz poradnik zakup nieruchomości od syndyka.

Lokatorzy i eksmisja

Nabywca kupuje nieruchomość w takim stanie faktycznym, w jakim się ona znajduje. Jeżeli ktoś nadal w niej mieszka, samo przysądzenie własności nie sprawia, że lokal się opróżni. Trzeba się liczyć z tym, że część nieruchomości będzie zajęta i że odzyskanie posiadania zajmie czas.

Pomocne jest to, o czym mówi art. 999 par. 1: prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na niej pomieszczeń bez potrzeby nadawania klauzuli wykonalności. Nie musisz więc najpierw wytaczać osobnego procesu o wydanie nieruchomości — czynności wykonawcze prowadzi komornik na podstawie postanowienia sądu.

Zanim zalicytujesz, ustal, kto faktycznie zajmuje nieruchomość i na jakiej podstawie. Pomocne są oględziny w terminie z obwieszczenia, rozmowa z komornikiem oraz protokół opisu i oszacowania, w którym wskazuje się osoby władające nieruchomością. Jeżeli nieruchomość jest zamieszkana, dolicz do budżetu czas i koszty opróżnienia pomieszczeń.

Checklista przed licytacją

• Sprawdź księgę wieczystą, w szczególności działy III i IV, i ustal, jakie prawa oraz obciążenia pozostaną w mocy po przysądzeniu własności.
• Sprawdź protokół opisu i oszacowania oraz operat szacunkowy i porównaj sumę oszacowania z realnymi cenami rynkowymi w okolicy.
• Sprawdź obwieszczenie o licytacji, w tym cenę wywołania, wysokość rękojmi, termin oglądania nieruchomości i termin zapłaty ceny.
• Sprawdź, czy nieruchomość jest zamieszkana i kto nią włada, a także oszacuj czas oraz koszt ewentualnego opróżnienia pomieszczeń.
• Sprawdź, czy nie zachodzą wyłączenia z art. 976 KPC, na przykład po Twojej stronie lub po stronie osoby, która miałaby licytować w Twoim imieniu.
• Sprawdź stan techniczny nieruchomości podczas oględzin, pamiętając, że po zakupie nie możesz żądać obniżenia ceny z powodu wad.
• Sprawdź terminy: w licytacji publicznej wpłać rękojmię najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg, a w licytacji elektronicznej na dwa dni robocze przed jej rozpoczęciem.
• Sprawdź, czy masz zabezpieczoną gotówkę na zapłatę całej ceny w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania do jej uiszczenia.