Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej — przewodnik 2026

W skrócie

• Licytacja komornicza mieszkania to sprzedaż zajętego lokalu prowadzona przez komornika pod nadzorem sądu, aby zaspokoić wierzycieli dłużnika.
• Zasadą jest licytacja elektroniczna na portalu Krajowej Rady Komorniczej; licytacja publiczna odbywa się tylko wtedy, gdy przed uprawomocnieniem opisu i oszacowania zażąda jej wierzyciel (art. 952 § 2 KPC).
• Wartość mieszkania ustala się w opisie i oszacowaniu, co do zasady na podstawie operatu szacunkowego biegłego (art. 942 i art. 948 § 1 KPC).
• Do udziału w przetargu potrzebna jest rękojmia w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania (art. 962 § 1 KPC).
• Cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania w pierwszej licytacji i dwie trzecie w drugiej (art. 965 i art. 983 KPC).
• Po przybiciu nabywca ma dwa tygodnie na zapłatę ceny, a prawomocne przysądzenie własności przenosi na niego własność i pozwala opróżnić lokal (art. 967 i art. 999 § 1 KPC).
• Nie ma rękojmi za wady mieszkania, więc stan techniczny i sytuację lokatorów trzeba rozpoznać przed licytacją (art. 971 KPC).

Gdzie szukać licytacji mieszkań

Obwieszczenie o licytacji publikuje się co najmniej dwa tygodnie przed terminem: na stronie internetowej i tablicy ogłoszeń sądu, w lokalu organu gminy właściwego dla położenia nieruchomości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej (art. 955 § 1 KPC). W licytacji elektronicznej obwieszczenie trafia na stronę Krajowej Rady Komorniczej, a razem z nim udostępnia się protokół opisu i oszacowania bez danych osobowych stron (art. 986⁴ § 3 KPC).

W praktyce najwygodniejszym źródłem jest portal e-licytacje prowadzony przez Krajową Radę Komorniczą. Możesz tam filtrować ogłoszenia po miejscowości, rodzaju nieruchomości i cenie. Warto równolegle sprawdzać tablice ogłoszeń właściwego sądu rejonowego oraz Biuletyn Informacji Publicznej gminy, bo nie wszystkie ogłoszenia są równie łatwe do znalezienia. Jeśli szukasz konkretnych ofert, przejrzyj licytacje komornicze mieszkań i domów.

Mieszkania z licytacji pojawiają się na terenie całego kraju, ale najwięcej jest ich w dużych miastach. Ofert z Warszawy i okolic szukaj w sekcji licytacje na Mazowszu. Warto też porównać je z pozostałymi ofertami w okolicy, żeby ocenić, czy cena wywołania rzeczywiście odbiega od rynku.

Jak czytać obwieszczenie o licytacji mieszkania

Obwieszczenie to podstawowy dokument, który musisz przeczytać w całości. Zgodnie z art. 953 § 1 KPC zawiera ono oznaczenie nieruchomości wraz z numerem księgi wieczystej, imię i nazwisko dłużnika bez innych danych osobowych, czas i miejsce licytacji, sumę oszacowania i cenę wywołania, wysokość rękojmi oraz czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno oglądać mieszkanie i przeglądać protokół opisu i oszacowania.

Dla kupującego mieszkanie szczególnie ważne są trzy liczby: suma oszacowania, cena wywołania i wysokość rękojmi. Pierwsza z nich bywa oderwana od realnej wartości rynkowej — operat szacunkowy sporządza biegły, ale rynek w danej dzielnicy może wyglądać inaczej. Dlatego zanim wpłacisz rękojmię, porównaj sumę oszacowania z aktualnymi ofertami i cenami transakcyjnymi podobnych lokali.

Zwróć też uwagę na termin oglądania mieszkania oraz na pouczenia zamieszczane w obwieszczeniu. Wynika z nich między innymi, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika nieujawnione w księdze wieczystej i niezgłoszone najpóźniej na trzy dni przed licytacją wygasną — to konsekwencja ogólnej zasady wygaśnięcia obciążeń (art. 1000 § 1 KPC) z zastrzeżeniem wyjątków z art. 1000 § 3 KPC.

Opis i oszacowanie oraz oględziny mieszkania

Opis i oszacowanie to etap, w którym ustala się wartość mieszkania oraz jego stan prawny. Komornik dokonuje go na wniosek wierzyciela (art. 942 KPC). Protokół opisu i oszacowania zawiera oznaczenie nieruchomości, jej granice, numer księgi wieczystej, informacje o budowlach i urządzeniach, stwierdzone prawa i obciążenia, wskazanie osób władających nieruchomością oraz oszacowanie wraz z podaniem podstaw (art. 947 KPC).

Podstawą oszacowania jest co do zasady operat szacunkowy biegłego uprawnionego do określania wartości nieruchomości (art. 948 § 1 KPC). O terminie opisu komornik zawiadamia znanych uczestników, a na zaskarżenie opisu i oszacowania służy dwa tygodnie od dnia jego ukończenia (art. 950 KPC). Jeżeli masz zastrzeżenia do wyceny, ten termin jest kluczowy — po jego upływie trudno podważać sumę oszacowania.

Oględziny mieszkania to Twój najważniejszy moment na zebranie informacji. Sprawdź, czy lokal da się obejrzeć z zewnątrz i wewnątrz, jaki jest jego układ oraz stan instalacji, okien i ogrzewania, a także czy ktoś w nim mieszka. Pamiętaj, że oględziny odbywają się w terminie wskazanym w obwieszczeniu i nie zawsze pozwalają wejść do środka. W takiej sytuacji pomocna bywa rozmowa z komornikiem oraz analiza protokołu opisu i oszacowania.

Rejestracja w e-licytacji i rękojmia

Aby wziąć udział w licytacji elektronicznej, musisz założyć indywidualne konto w systemie teleinformatycznym obsługiwanym przez Krajową Radę Komorniczą. Bez konta nie złożysz oferty. Rękojmię wnosisz na rachunek bankowy komornika najpóźniej na dwa dni robocze przed rozpoczęciem przetargu, a za datę jej złożenia przyjmuje się dzień uznania rachunku bankowego (art. 986⁵ § 1 KPC).

Przepis wymaga też podania w systemie danych potrzebnych do wydania postanowienia o przybiciu: numeru PESEL, danych dokumentu tożsamości, oświadczenia o stanie cywilnym oraz informacji, czy nabywasz nieruchomość do majątku wspólnego, czy osobistego (art. 986⁵ § 1 KPC). Wpisz je starannie, bo na ich podstawie sąd ustali nabywcę.

Wysokość rękojmi to jedna dziesiąta sumy oszacowania (art. 962 § 1 KPC). Mechanizm wpłaty, zwrotu i przepadku rękojmi oraz różnicę między rękojmią a wadium opisujemy szerzej w poradniku wadium krok po kroku i w ogólnym przewodniku po licytacji nieruchomości.

Cena wywołania: pierwsza i druga licytacja

Cena wywołania to najniższa kwota, za jaką można nabyć mieszkanie. W pierwszej licytacji wynosi ona trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 KPC). Jeżeli pierwsza licytacja nie dojdzie do skutku, wyznacza się drugą, w której cena wywołania spada do dwóch trzecich sumy oszacowania (art. 983 KPC).

Ta różnica bywa znacząca, bo liczona jest od tej samej sumy oszacowania. To właśnie druga licytacja bywa ciekawa dla kupujących, ale trzeba pamiętać, że nie każda nieruchomość trafia do drugiego przetargu. Jeżeli po drugiej licytacji żaden wierzyciel nie przejmie nieruchomości, postępowanie umarza się, a nową egzekucję z tej samej nieruchomości można wszcząć dopiero po upływie sześciu miesięcy (art. 985 KPC).

Przepisy przewidują też przejęcie nieruchomości bez licytacji — cena przejęcia nie może być niższa niż dwie trzecie sumy oszacowania (art. 982 i art. 984 KPC). Zanim więc nastawisz się na zakup w drugiej licytacji, sprawdź, czy wierzyciel hipoteczny lub inny uprawniony nie zdecyduje się na przejęcie mieszkania.

Warto policzyć własny budżet z pomocą kalkulatora licytacji, który pozwala zestawić cenę wywołania, rękojmię i pozostałe koszty zakupu.

Jak przebiega e-licytacja

Licytacja elektroniczna nie jest zwykłym aukcyjnym wyścigiem trwającym kilka minut. Przetarg trwa siedem dni, a jego rozpoczęcie i zakończenie komornik wyznacza między godziną 9 a 14 w dni robocze (art. 986⁷ § 2 KPC). Jeżeli w ciągu ostatnich pięciu minut przed planowanym zakończeniem ktoś zgłosi postąpienie, zakończenie odracza się o kolejne pięć minut, aż ustaną dalsze postąpienia (art. 986⁷ § 3¹ KPC).

Postąpienie nie może być mniejsze niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych (art. 978 KPC). Oznacza to, że nie przebijesz ceny o symboliczne kilka złotych — oferta musi przekraczać poprzednią o co najmniej ustawowe minimum. Przez siedem dni możesz składać kolejne oferty, obserwować rywalizację i reagować na poczynania innych licytantów.

Dostęp do systemu dostajesz po dopuszczeniu przez komornika. Jeżeli zostaniesz niedopuszczony do przetargu albo zakwestionujesz jego przebieg, możesz złożyć skargę w terminie trzech dni (art. 986⁸ KPC). Pamiętaj, że skarga nie wstrzymuje automatycznie przetargu, więc nie licz na to, że przedłuży ona licytację w Twoim interesie.

Przybicie i zapłata ceny

Po zakończeniu przetargu sąd wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. W licytacji elektronicznej dzieje się to na posiedzeniu niejawnym, w terminie tygodnia od otrzymania protokołu z przetargu (art. 986¹⁰ KPC); w licytacji publicznej — na posiedzeniu jawnym (art. 987 KPC). Postanowienie o przybiciu zawiera między innymi oznaczenie nabywcy, nieruchomości, datę przetargu i cenę nabycia (art. 990 KPC).

Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, ma prawo do przysądzenia własności, jeżeli wykona warunki licytacyjne (art. 995 KPC). Najważniejszym z nich jest zapłata ceny. Komornik wzywa nabywcę do uiszczenia ceny, a nabywca ma na to dwa tygodnie od otrzymania wezwania (art. 967 KPC). Rękojmia złożona w gotówce zalicza się na poczet ceny. Na wniosek nabywcy komornik może oznaczyć dłuższy termin, nieprzekraczający miesiąca (art. 967 KPC).

Jeżeli nie zapłacisz ceny w terminie, tracisz rękojmię, a skutki przybicia wygasają; uiszczoną część ceny zwraca się, a sąd stwierdza to postanowieniem (art. 969 KPC). To bardzo dotkliwy skutek, dlatego finansowanie warto mieć zabezpieczone jeszcze przed licytacją.

Przysądzenie własności i wydanie mieszkania

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności (art. 998 KPC). Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do wpisu w księdze wieczystej. Jest też tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie i opróżnienia pomieszczeń bez konieczności nadawania klauzuli wykonalności (art. 999 § 1 KPC).

Dla kupującego mieszkanie to kluczowa informacja. Nie musisz wytaczać osobnego procesu o wydanie lokalu — czynności wykonawcze prowadzi komornik na podstawie postanowienia sądu. W praktyce odzyskanie mieszkania może jednak zająć czas, zwłaszcza gdy lokal jest zajęty przez osoby mające tytuł prawny albo gdy znajdują się w nim rzeczy poprzedniego właściciela.

Jeżeli kupujesz mieszkanie w budynku wielolokalowym, sprawdź również stan wspólnoty mieszkaniowej i ewentualne zaległości w opłatach. Zaległe opłaty na rzecz wspólnoty nie są zabezpieczone hipoteką i co do zasady nie przechodzą na nabywcę; za zaległości sprzed nabycia odpowiada zbywca, a nabywca płaci bieżące opłaty. To zagadnienie warto potwierdzić w konkretnym stanie faktycznym.

Ryzyka: lokatorzy, wspólnota, stan techniczny, brak rękojmi za wady

Największym ryzykiem przy zakupie mieszkania z licytacji jest brak rękojmi za wady. Zgodnie z art. 971 KPC nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości. Kupujesz więc mieszkanie w takim stanie, w jakim się znajduje, i nie możesz później domagać się obniżki z powodu ukrytych usterek.

Druga kwestia to lokatorzy. Sprawdź, czy w mieszkaniu ktoś mieszka i na jakiej podstawie — najemca, osoba z prawem dożywocia, były właściciel czy osoba bez tytułu prawnego. Protokół opisu i oszacowania wskazuje osoby władające nieruchomością (art. 947 KPC), a obwieszczenie informuje, które prawa mogą pozostać w mocy. Prawa ujawnione w księdze wieczystej lub zgłoszone najpóźniej trzy dni przed licytacją mogą przetrwać sprzedaż, jeżeli mają pierwszeństwo przed hipotekami albo znajdują pokrycie w cenie (art. 1000 § 3 KPC).

Trzecie ryzyko to stan techniczny. Bez możliwości wejścia do środka trudno ocenić, czy mieszkanie nie wymaga kosztownego remontu. Dolicz też koszty opróżnienia lokalu, zaległości czynszowe, media i ewentualne zaległości wobec wspólnoty. Ten aspekt szerzej omawiamy w poradniku o ryzykach i due diligence nieruchomości.

Finansowanie zakupu

Największym wyzwaniem praktycznym bywa czas. Całą cenę trzeba zapłacić w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania, a wniosek o dłuższy termin, maksymalnie do miesiąca, składasz do komornika (art. 967 KPC). Banki rzadko są w stanie przeprowadzić pełną procedurę kredytową w takim tempie, zwłaszcza gdy nieruchomość nabywana jest na licytacji, a nie w zwykłej sprzedaży.

Dlatego wielu kupujących zabezpiecza środki wcześniej: gotówką, pożyczką albo przygotowanym wcześniej kredytem lub linią kredytową. Jeżeli planujesz kredyt hipoteczny, porozmawiaj z bankiem jeszcze przed licytacją i zapytaj, czy sfinansuje zakup w trybie licytacji komorniczej oraz jak szybko może wypłacić środki. Weź też pod uwagę, że po przybiciu nie możesz bezkarnie wycofać się z zakupu — grozi to utratą rękojmi (art. 969 KPC).

Pamiętaj o kosztach dodatkowych: podatkach związanych z nabyciem, opłatach notarialnych i sądowych, wpisach do księgi wieczystej oraz kosztach ewentualnego opróżnienia mieszkania. Cena wywołania to dopiero początek budżetu.

Checklista przed licytacją mieszkania

• [ ] Przeczytaj całe obwieszczenie o licytacji i wypisz sumę oszacowania, cenę wywołania, wysokość rękojmi oraz termin oglądania mieszkania (art. 953 § 1 KPC).
• [ ] Sprawdź księgę wieczystą, w szczególności działy III i IV, i ustal, jakie prawa oraz obciążenia mogą pozostać w mocy po przysądzeniu (art. 1000 § 3 KPC).
• [ ] Porównaj sumę oszacowania z realnymi cenami podobnych mieszkań w okolicy.
• [ ] Weź udział w oględzinach albo ustal z komornikiem, w jakim zakresie możesz obejrzeć lokal.
• [ ] Ustal, kto mieszka w lokalu i na jakiej podstawie, oraz oszacuj czas i koszt opróżnienia pomieszczeń (art. 947 KPC).
• [ ] Załóż konto w systemie e-licytacji i wpłać rękojmię najpóźniej na dwa dni robocze przed przetargiem (art. 986⁵ § 1 KPC).
• [ ] Przygotuj finansowanie całej ceny na dwa tygodnie od wezwania do zapłaty (art. 967 KPC).
• [ ] Uwzględnij brak rękojmi za wady i zaplanuj budżet na remont (art. 971 KPC).

To nie jest porada prawna — przed zakupem mieszkania na licytacji skonsultuj się z prawnikiem lub sprawdź aktualne przepisy. Stan prawny na październik 2026.