Licytacja komornicza krok po kroku — jak przebiega e-licytacja

W skrócie

• Zajęta nieruchomość jest sprzedawana w drodze licytacji elektronicznej albo licytacji publicznej, a termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania (art. 952 § 1 KPC).
• Zasadą jest licytacja elektroniczna; komornik prowadzi licytację publiczną tylko wtedy, gdy przed uprawomocnieniem opisu i oszacowania zażąda jej wierzyciel (art. 952 § 2 KPC).
• Do udziału w przetargu potrzebna jest rękojmia w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania (art. 962 § 1 KPC).
• W e-licytacji rękojmię wpłacasz na rachunek bankowy komornika najpóźniej na dwa dni robocze przed rozpoczęciem przetargu, a za datę złożenia uznaje się dzień uznania rachunku (art. 986⁵ § 1 KPC).
• Przetarg trwa siedem dni, a jego rozpoczęcie i zakończenie przypada między godziną 9.00 a 14.00 w dni robocze (art. 986⁷ § 2 KPC).
• Postąpienie nie może być mniejsze niż jeden procent ceny wywołania i zaokrągla się je w górę do pełnych złotych (art. 978 KPC).
• Po zakończeniu przetargu sąd orzeka o przybiciu na posiedzeniu niejawnym w terminie tygodnia od otrzymania protokołu (art. 986¹⁰ § 1 KPC).
• Cenę nabycia płaci się w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania; na wniosek nabywcy komornik może wyznaczyć termin nieprzekraczający miesiąca (art. 967 KPC).

Jak wygląda sprzedaż zajętej nieruchomości

Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży w drodze licytacji elektronicznej albo licytacji publicznej. Wybór trybu nie jest jednak pozostawiony dowolności: komornik prowadzi sprzedaż w drodze licytacji elektronicznej, chyba że przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania wierzyciel zażąda sprzedaży w drodze licytacji publicznej (art. 952 § 2 KPC). Jeżeli nieruchomość została zajęta na zaspokojenie kilku wierzytelności dochodzonych przez różnych wierzycieli, żądanie licytacji publicznej może zgłosić którykolwiek z nich.

Niezależnie od trybu termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję (art. 952 § 1 KPC). Ten dwutygodniowy okres ma znaczenie praktyczne: daje czas na zapoznanie się z dokumentacją, udział w oględzinach i przygotowanie finansowania.

W licytacji elektronicznej przetarg rozpoczyna się i kończy z chwilą wskazaną w obwieszczeniu o licytacji nieruchomości (art. 986⁷ § 1 KPC). Obwieszczenie jest więc dokumentem, od którego zaczynasz planowanie — znajdziesz w nim harmonogram oraz wysokość rękojmi. Jeśli szukasz konkretnych nieruchomości, przejrzyj licytacje komornicze. Podstawy całej procedury opisujemy też w przewodniku po zakupie nieruchomości od komornika.

Konto w systemie e-licytacji

Aby wziąć udział w licytacji elektronicznej, potrzebujesz indywidualnego konta w systemie teleinformatycznym obsługiwanym przez Krajową Radę Komorniczą. System ten prowadzi portal e-licytacji, na którym publikowane są obwieszczenia i przez który składasz oferty oraz komunikujesz się z komornikiem. Bez konta nie złożysz ważnej oferty, nawet gdybyś dysponował środkami na rękojmię i cenę nabycia.

Konto zakładasz raz, a następnie posługujesz się nim przy kolejnych przetargach. Warto zadbać o to odpowiednio wcześniej, ponieważ rejestracja i weryfikacja danych mogą zająć trochę czasu, a terminy w licytacji liczone są w dniach roboczych.

Przez system przebiega też cała komunikacja z komornikiem. To za jego pośrednictwem komornik potwierdza dopuszczenie do przetargu, a także zawiadamia o odmowie (art. 986⁵ § 4 KPC). Skargę na odmowę dopuszczenia albo na przebieg przetargu składasz wyłącznie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego (art. 986⁸ § 2 KPC).

Rękojmia i dane potrzebne do przybicia

Przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania (art. 962 § 1 KPC). W licytacji elektronicznej rękojmię należy złożyć na rachunek bankowy najpóźniej na dwa dni robocze przed rozpoczęciem przetargu. Za datę złożenia rękojmi przyjmuje się dzień uznania rachunku bankowego komornika (art. 986⁵ § 1 KPC), a nie dzień zlecenia przelewu.

To rozróżnienie jest kluczowe. Przelew zlecony zbyt późno może dotrzeć po terminie i pozbawić Cię udziału w przetargu, mimo że pieniądze opuściły już Twoje konto. Zaplanuj wpłatę z zapasem, najlepiej kilku dni roboczych.

Wraz z rękojmią licytant zobowiązany jest do podania w systemie teleinformatycznym danych niezbędnych do wydania postanowienia o przybiciu: numeru PESEL, numeru dokumentu stwierdzającego tożsamość oraz oświadczenia, czy pozostaje w związku małżeńskim, a jeżeli tak, czy nieruchomość zamierza nabyć do majątku wspólnego czy osobistego. Trzeba też wskazać, czy licytuje się we własnym imieniu, czy jako pełnomocnik innej osoby (art. 986⁵ § 2 KPC). Gdyby komornik wezwał do uzupełnienia danych, robi to przez system, pod rygorem niedopuszczenia do udziału w przetargu (art. 986⁵ § 3 KPC). Mechanizm rękojmi, jej zwrotu i przepadku opisujemy szerzej w poradniku rękojmia na licytacji komorniczej.

Jak przebiega przetarg

Komornik wyznacza licytację elektroniczną w taki sposób, aby zarówno termin rozpoczęcia, jak i zakończenia przetargu przypadał pomiędzy godziną 9.00 a 14.00 w dni robocze. Czas trwania przetargu wynosi siedem dni (art. 986⁷ § 2 KPC). W toku przetargu licytanci ofiarują cenę nabycia za pośrednictwem systemu teleinformatycznego (art. 986⁷ § 3 KPC).

Nie jest to więc krótka aukcja trwająca kilka minut, lecz wielodniowe współzawodnictwo ofert. Przez cały ten czas możesz obserwować poziom cen i składać kolejne postąpienia. Przetarg wygrywa licytant, którego oferta była w chwili zakończenia przetargu najwyższa (art. 986⁷ § 5 KPC).

Warto ustalić własny limit cenowy jeszcze przed rozpoczęciem przetargu. Emocje związane z licytowaniem bywają kosztowne, a cena nabycia to nie jedyny wydatek — dochodzą koszty związane z nabyciem i ewentualnym opróżnieniem lokalu. Pomocny bywa kalkulator licytacji, który pozwala zestawić cenę wywołania, rękojmię i pozostałe koszty zakupu.

Postąpienia i wydłużanie końca przetargu

Postąpienie nie może być mniejsze niż jeden procent ceny wywołania, zaokrąglone w górę do pełnych złotych (art. 978 KPC). Oznacza to, że nie przebijesz poprzedniej oferty o symboliczne kilka złotych — każda kolejna propozycja musi przekraczać poprzednią o ustawowe minimum. W praktyce kolejne oferty rosną więc skokowo, a nie o dowolnie małe kwoty.

Odrębna regulacja dotyczy końca przetargu. Jeżeli w ciągu pięciu minut przed planowanym terminem zakończenia przetargu zgłoszono postąpienie, termin ten ulega odroczeniu o pięć minut. Jeżeli w dodatkowym czasie zgłoszono dalsze postąpienie, termin zakończenia podlega każdorazowo odroczeniu o kolejne pięć minut, aż do momentu, gdy ustaną postąpienia (art. 986⁷ § 3¹ KPC).

W praktyce oznacza to, że licytacja nie kończy się sztywno o wyznaczonej godzinie, dopóki trwa rywalizacja. Mechanizm ten zapobiega sytuacji, w której ktoś wygrywa tylko dlatego, że zdążył złożyć ofertę w ostatniej sekundzie. Warto śledzić koniec przetargu na żywo, jeśli zależy Ci na konkretnej nieruchomości.

Skarga na odmowę dopuszczenia i na przebieg przetargu

Nie zawsze wszystko przebiega po Twojej myśli. Jeżeli komornik odmówi dopuszczenia Cię do przetargu, możesz złożyć skargę w terminie trzech dni od dnia odmowy. Na przebieg przetargu skargę składasz w terminie trzech dni od dnia jego zakończenia (art. 986⁸ § 1 KPC). Licytanci oraz osoby, których nie dopuszczono do przetargu, mogą złożyć skargę wyłącznie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego (art. 986⁸ § 2 KPC). Skargę przez system mogą złożyć także inne osoby, o ile posiadają w nim konto (art. 986⁸ § 3 KPC).

Krótki, trzydniowy termin jest tu pułapką. Nie odkładaj decyzji o skardze, bo po jego upływie szansa na podważenie czynności komornika maleje. Pamiętaj też, że skarga nie wstrzymuje automatycznie biegu przetargu, więc nie licz na to, że przedłuży ona licytację w Twoim interesie.

Przybicie i zapłata ceny

Po zakończeniu przetargu sąd albo referendarz sądowy wydaje postanowienie co do przybicia na posiedzeniu niejawnym, w terminie tygodnia od dnia otrzymania protokołu z przebiegu przetargu oraz dokumentów niezbędnych do udzielenia przybicia (art. 986¹⁰ § 1 KPC). Wysłuchania licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, oraz uczestników przetargu dokonuje się jedynie wtedy, gdy jest to konieczne dla wydania postanowienia (art. 986¹⁰ § 2 KPC).

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa nabywcę, aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia, z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy komornik może oznaczyć dłuższy termin, nieprzekraczający miesiąca (art. 967 KPC).

Cena wywołania, od której startuje przetarg, wynosi trzy czwarte sumy oszacowania w pierwszej licytacji (art. 965 KPC) i dwie trzecie sumy oszacowania w drugiej (art. 983 KPC). Jeżeli nie zapłacisz ceny w terminie, tracisz rękojmię, a skutki przybicia wygasają; uiszczoną część ceny zwraca się, a następstwa te sąd stwierdza postanowieniem, na które przysługuje zażalenie (art. 969 § 1 KPC). Z utraconej rękojmi pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą (art. 969 § 3 KPC).

Przysądzenie własności i wydanie nieruchomości

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności (art. 998 KPC). Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do wpisu w księdze wieczystej. Jest również tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie i opróżnienia pomieszczeń bez potrzeby nadawania klauzuli wykonalności (art. 999 § 1 KPC).

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia (art. 1000 § 1 KPC). Pewne prawa pozostają jednak w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia, między innymi prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej oraz służebność przesyłu (art. 1000 § 2 KPC).

Dla kupującego oznacza to, że nie musi wytaczać odrębnego procesu o wydanie nieruchomości — czynności wykonawcze prowadzi komornik na podstawie postanowienia sądu. W praktyce odzyskanie lokalu może jednak zająć czas, zwłaszcza gdy w nieruchomości przebywają osoby, którym przysługują prawa pozostające w mocy na podstawie art. 1000 § 3 KPC. Temat ten rozwijamy w poradniku o lokatorach po licytacji.

Checklista e-licytacji

• [ ] Sprawdź w obwieszczeniu, czy odbędzie się licytacja elektroniczna, czy publiczna, oraz zapisz termin rozpoczęcia i zakończenia przetargu (art. 952 § 2 i art. 986⁷ § 1 KPC).
• [ ] Załóż indywidualne konto w systemie e-licytacji obsługiwanym przez Krajową Radę Komorniczą.
• [ ] Ustal wysokość rękojmi i porównaj ją z jedną dziesiątą sumy oszacowania (art. 962 § 1 KPC).
• [ ] Wykonaj przelew rękojmi tak, aby środki wpłynęły najpóźniej na dwa dni robocze przed przetargiem (art. 986⁵ § 1 KPC).
• [ ] Uzupełnij w systemie dane potrzebne do wydania postanowienia o przybiciu, w tym PESEL, dokument tożsamości i stan cywilny (art. 986⁵ § 2 KPC).
• [ ] Ustal własny limit cenowy i pamiętaj o minimalnej wysokości postąpienia (art. 978 KPC).
• [ ] Przygotuj finansowanie ceny nabycia na dwa tygodnie od wezwania do zapłaty (art. 967 KPC).
• [ ] Zapamiętaj trzy dni na skargę na odmowę dopuszczenia lub na przebieg przetargu (art. 986⁸ § 1 KPC).

To nie jest porada prawna — przed udziałem w licytacji komorniczej skonsultuj się z prawnikiem lub sprawdź aktualne przepisy oraz warunki konkretnej licytacji. Stan prawny na październik 2026.