Druga licytacja komornicza — cena wywołania 2/3 sumy oszacowania

W skrócie

• W pierwszej licytacji cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 KPC).
• W drugiej licytacji cena wywołania wynosi dwie trzecie sumy oszacowania i jest to cena najniższa, za którą można nabyć nieruchomość (art. 983 KPC).
• Druga licytacja jest wyznaczana na wniosek wierzyciela, jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości w myśl przepisu poprzedzającego albo przedmiot egzekucji nie jest nieruchomością rolną (art. 983 KPC).
• Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania (art. 952 § 1 KPC).
• Jeżeli na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości może nastąpić za cenę nie niższą niż dwie trzecie sumy oszacowania; prawo przejęcia ma wierzyciel egzekwujący i hipoteczny oraz współwłaściciel (art. 984 § 1 KPC).
• Wniosek o przejęcie składa się sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa od niej zwalnia (art. 984 § 2 KPC).
• Współwłaściciel nieruchomości rolnej niebędący dłużnikiem osobistym może przejąć nieruchomość za cenę nie niższą niż trzy czwarte sumy oszacowania, a wierzyciel hipoteczny może w ten sposób przejąć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 982 § 1 i § 3 KPC).
• Jeżeli po drugiej licytacji żaden wierzyciel nie przejął nieruchomości, postępowanie umarza się, a nowa egzekucja z tej samej nieruchomości możliwa jest dopiero po upływie sześciu miesięcy od daty drugiej licytacji (art. 985 § 1 KPC).

Czym różni się druga licytacja od pierwszej

W pierwszej licytacji cena wywołania, czyli najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć, wynosi trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 KPC). Suma oszacowania pochodzi z opisu i oszacowania i stanowi podstawę wszystkich dalszych obliczeń, w tym wysokości rękojmi.

W drugiej licytacji punkt wyjścia jest niższy. Cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania i jest to cena najniższa, za którą można nabyć nieruchomość (art. 983 KPC). Różnica między obiema licytacjami liczona jest od tej samej sumy oszacowania, więc dla kupującego druga licytacja oznacza teoretycznie niższy próg wejścia.

Nie zmienia się natomiast wysokość rękojmi. Przepisy o rękojmi stanowią odrębną regulację — rękojmia to jedna dziesiąta sumy oszacowania (art. 962 § 1 KPC) i nie zależy od tego, czy odbywa się pierwsza, czy druga licytacja. Warto o tym pamiętać, porównując koszty udziału w obu przetargach.

Kiedy odbywa się druga licytacja

Druga licytacja nie odbywa się automatycznie. Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości w myśl przepisu poprzedzającego albo przedmiot egzekucji nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację (art. 983 KPC). Potrzebny jest więc wniosek wierzyciela — bez niego nie ma drugiego przetargu.

Niezależnie od tego, czy jest to pierwsza, czy druga licytacja, termin nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania (art. 952 § 1 KPC). Ten sam opis i oszacowanie stanowi podstawę wyceny w obu przetargach, chyba że doszło do jego zmiany.

W praktyce druga licytacja pojawia się wtedy, gdy pierwszy przetarg nie przyniósł nabywcy. Zanim zaczniesz się na nią nastawiać, sprawdź, czy wierzyciel złożył wniosek oraz czy nie doszło do przejęcia nieruchomości w innym trybie. Aktualne licytacje komornicze warto przeglądać razem z informacją o numerze przetargu.

Jak czytać obwieszczenie o drugiej licytacji

Obwieszczenie o licytacji to dokument, z którego czerpiesz podstawowe informacje o drugim przetargu. Wynika z niego między innymi suma oszacowania, od której liczysz cenę wywołania wynoszącą dwie trzecie, oraz wysokość rękojmi równej jednej dziesiątej sumy oszacowania (art. 962 § 1 KPC).

W e-licytacji obwieszczenie określa też chwilę rozpoczęcia i zakończenia przetargu. Zgodnie z art. 986⁷ § 1 KPC przetarg rozpoczyna się i kończy z chwilą wskazaną w obwieszczeniu, a komornik wyznacza oba terminy między godziną 9.00 a 14.00 w dni robocze (art. 986⁷ § 2 KPC). Na tej podstawie zaplanujesz wpłatę rękojmi, która w licytacji elektronicznej musi wpłynąć na rachunek bankowy komornika najpóźniej na dwa dni robocze przed rozpoczęciem przetargu (art. 986⁵ § 1 KPC).

Warto porównać informacje z obwieszczenia z wpisami w księdze wieczystej. Suma oszacowania bywa oparta na operacie szacunkowym, który nie zawsze odpowiada aktualnej wartości rynkowej. Jeżeli dostrzeżesz rozbieżność, przeanalizuj ją przed przetargiem, a nie po wygranej.

Obwieszczenie podaje również, jakie prawa mogą pozostać w mocy po przysądzeniu. Prawa ujawnione w księdze wieczystej lub zgłoszone najpóźniej trzy dni przed licytacją mogą przetrwać sprzedaż, jeżeli mają pierwszeństwo przed hipotekami, nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo ich wartość ma pełne pokrycie w cenie nabycia (art. 1000 § 3 KPC). Te informacje mają bezpośredni wpływ na to, czy nabyta nieruchomość będzie wolna od obciążeń.

Cena wywołania 2/3 — jak ją liczyć

Cena wywołania w drugiej licytacji to dwie trzecie sumy oszacowania (art. 983 KPC). Jeżeli suma oszacowania wynosi na przykład 300 000 zł, cena wywołania w drugiej licytacji wyniesie 200 000 zł, a w pierwszej 225 000 zł. To właśnie ta różnica sprawia, że druga licytacja bywa atrakcyjniejsza cenowo.

Trzeba jednak pamiętać, że cena wywołania to dopiero próg wejścia, a nie ostateczna cena nabycia. W toku przetargu licytanci składają postąpienia, a nieruchomość może zostać wylicytowana znacznie powyżej ceny wywołania. Minimalna wysokość postąpienia to jeden procent ceny wywołania, zaokrąglony w górę do pełnych złotych (art. 978 KPC).

Do budżetu dolicz rękojmię, koszty związane z nabyciem oraz wydatki na ewentualne opróżnienie nieruchomości. Pomocny bywa kalkulator licytacji, w którym zestawisz cenę wywołania, rękojmię i pozostałe koszty. Dzięki temu nie podejmiesz decyzji wyłącznie na podstawie samej ceny dwóch trzecich.

Przejęcie nieruchomości po drugiej licytacji

Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, może dojść do przejęcia nieruchomości na własność. Cena przejęcia nie może być niższa od dwóch trzecich części sumy oszacowania. Prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi (art. 984 § 1 KPC).

Wniosek o przejęcie wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia (art. 984 § 2 KPC). Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach temu, czyja należność jest większa (art. 984 § 3 KPC).

Dla kupującego to ważna informacja praktyczna. Nawet jeśli druga licytacja nie przyciągnie licytantów, nieruchomość niekoniecznie trafi na wolny rynek — może zostać przejęta przez wierzyciela. Dlatego przed podjęciem decyzji warto ustalić, kto jest wierzycielem hipotecznym i czy ma interes w przejęciu.

Przejęcie nieruchomości rolnej i spółdzielczego prawa do lokalu

Odrębne zasady dotyczą nieruchomości rolnych. Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, współwłaściciel nieruchomości wystawionej na licytację, niebędący dłużnikiem osobistym, ma prawo przejęcia nieruchomości na własność za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania (art. 982 § 1 KPC).

Wniosek o przejęcie nieruchomości należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji, składając równocześnie rękojmię, chyba że ustawa wnioskodawcę od niej zwalnia (art. 982 § 2 KPC). W przypadku nieruchomości rolnej stawka przejęcia jest więc wyższa niż w art. 984 § 1 KPC i wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.

Przepis obejmuje także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzyciel hipoteczny może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania; wniosek zgłasza się w ciągu tygodnia od licytacji, a wierzyciel hipoteczny nie składa rękojmi (art. 982 § 3 KPC).

Co się dzieje, gdy druga licytacja też się nie powiedzie

Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się. Nowa egzekucja z tej samej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie sześciu miesięcy od daty drugiej licytacji (art. 985 § 1 KPC).

Ten sześciomiesięczny okres ma znaczenie dla planowania. Nieruchomość, która nie znalazła nabywcy w dwóch przetargach i nie została przejęta, wypada na pewien czas z obrotu egzekucyjnego. Dla kupującego oznacza to, że jeśli przegapił drugą licytację, kolejna okazja może pojawić się dopiero po upływie tego terminu.

Warto też wiedzieć, że jeżeli w toku egzekucji uzyskano określone sumy, przed umorzeniem postępowania sporządza się plan podziału tych sum, z uwzględnieniem pierwszeństwa należności zabezpieczonych hipoteką lub zastawem rejestrowym (art. 985 § 1¹ KPC). Zagadnienie to dotyczy jednak przede wszystkim rozliczeń między wierzycielami, a nie samego nabywcy.

Jak przygotować się do drugiej licytacji

Po pierwsze, ustal, czy druga licytacja rzeczywiście się odbędzie i na jakim etapie jest postępowanie. Sprawdź, czy wierzyciel złożył wniosek o wyznaczenie drugiej licytacji oraz czy nikt nie skorzystał z prawa przejęcia. Pomoże w tym lektura obwieszczenia i kontakt z kancelarią komorniczą.

Po drugie, porównaj sumę oszacowania z realnymi cenami rynkowymi. Cena wywołania wynosząca dwie trzecie sumy oszacowania bywa atrakcyjna, ale tylko wtedy, gdy sama suma oszacowania odpowiada wartości rynkowej. Jeżeli operat szacunkowy jest zawyżony, nawet dwie trzecie może okazać się kwotą nieopłacalną.

Po trzecie, przygotuj finansowanie i rękojmię. Rękojmia pozostaje równa jednej dziesiątej sumy oszacowania (art. 962 § 1 KPC), więc nie maleje wraz z ceną wywołania. Zanim przystąpisz do przetargu, upewnij się, że masz środki zarówno na rękojmię, jak i na zapłatę ceny nabycia w terminie. Podstawy całej procedury opisuje przewodnik po zakupie nieruchomości od komornika.

Po czwarte, sprawdź wysokość rękojmi i termin jej wniesienia. W e-licytacji wpłata musi trafić na rachunek komornika najpóźniej na dwa dni robocze przed przetargiem, a liczy się dzień uznania rachunku (art. 986⁵ § 1 KPC). Przelew zlecony w piątek może zostać zaksięgowany dopiero w poniedziałek, dlatego zaplanuj go z zapasem. Pamiętaj też, że w licytacji elektronicznej wymagane jest konto w systemie teleinformatycznym obsługiwanym przez Krajową Radę Komorniczą oraz podanie danych potrzebnych do wydania postanowienia o przybiciu (art. 986⁵ § 2 KPC).

Checklista drugiej licytacji

• [ ] Ustal, czy odbyła się pierwsza licytacja i jaki był jej wynik (art. 965 KPC).
• [ ] Sprawdź, czy wierzyciel złożył wniosek o wyznaczenie drugiej licytacji (art. 983 KPC).
• [ ] Zweryfikuj sumę oszacowania i oblicz cenę wywołania jako dwie trzecie tej kwoty (art. 983 KPC).
• [ ] Sprawdź, czy nieruchomość nie została przejęta w trybie art. 982 albo art. 984 KPC.
• [ ] Uwzględnij, że rękojmia nadal wynosi jedną dziesiątą sumy oszacowania (art. 962 § 1 KPC).
• [ ] Sprawdź, czy termin licytacji nie wypada wcześniej niż dwa tygodnie po uprawomocnieniu opisu i oszacowania (art. 952 § 1 KPC).
• [ ] Przygotuj finansowanie ceny nabycia i zaplanuj budżet na koszty dodatkowe.
• [ ] Uwzględnij, że po bezskutecznej drugiej licytacji nowa egzekucja możliwa jest po sześciu miesiącach (art. 985 § 1 KPC).

To nie jest porada prawna — przed udziałem w drugiej licytacji skonsultuj się z prawnikiem lub sprawdź aktualne przepisy oraz warunki konkretnego przetargu. Stan prawny na październik 2026.