Przetarg ograniczony KOWR — kto może wziąć udział

W skrócie

• Przetarg ograniczony to tryb, w którym KOWR zastrzega, że udział wezmą wyłącznie podmioty wskazane w art. 29 ust. 3b ustawy o ZWRSP.
• Zgodnie z art. 29 ust. 2 ustawy o ZWRSP grunty rolne o powierzchni od 1 ha (oraz nieruchomości wskazane w planie miejscowym) są w pierwszej kolejności sprzedawane właśnie w tym trybie.
• Ustawa wymienia osiem grup uprawnionych — od rolników indywidualnych powiększających gospodarstwo rodzinne po osoby wywłaszczone na cele CPK.
• Kluczowe pojęcie to rolnik indywidualny z art. 6 u.k.u.r., który musi mieszkać w gminie położenia nieruchomości co najmniej od 5 lat i osobiście prowadzić gospodarstwo.
• Gospodarstwo rodzinne w rozumieniu art. 5 u.k.u.r. nie może przekraczać 300 ha użytków rolnych.
• Kwalifikacje rolnicze można wykazać na kilka sposobów, m.in. wykształceniem rolniczym, studiami podyplomowymi albo stażem pracy.
• Art. 29 ust. 3ba ustawy o ZWRSP wyklucza z przetargu ograniczonego m.in. podmioty, które nabyły z Zasobu co najmniej 300 ha użytków rolnych.
• O tym, kto może startować, decyduje zawsze treść ogłoszenia o przetargu, a nie potoczne przekonanie o „byciu rolnikiem”.

Czym jest przetarg ograniczony w KOWR

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa gospodaruje Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa i sprzedaje grunty w trybach określonych w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. 2025 poz. 826, dalej: ustawa o ZWRSP). Ogólne zasady udziału w przetargach oraz definicję rolnika indywidualnego omawiamy w poradniku przetargi KOWR — kto może kupić. Ten tekst skupia się na przetargu ograniczonym: kto może w nim uczestniczyć i jakie warunki trzeba spełnić.

Przetarg nieograniczony co do zasady jest otwarty dla osób fizycznych i prawnych, które spełniają warunki ogłoszenia i wniosą wadium. Przetarg ograniczony działa inaczej: KOWR z góry zawęża krąg uczestników do katalogu ustawowego. Jeżeli nie należysz do żadnej z grup z art. 29 ust. 3b ustawy o ZWRSP, nie zostaniesz dopuszczony do przetargu, nawet gdy zaoferujesz najwyższą cenę. Dlatego pierwszym pytaniem nie powinno być „ile zapłacę”, lecz „czy w ogóle mogę przystąpić”.

Katalog ośmiu grup z art. 29 ust. 3b

Przepis art. 29 ust. 3b ustawy o ZWRSP pozwala KOWR zastrzec, że w przetargu mogą uczestniczyć wyłącznie następujące podmioty:

1. Rolnicy indywidualni zamierzający powiększyć gospodarstwo rodzinne, mający miejsce zamieszkania w gminie położenia nieruchomości albo w gminie graniczącej z tą gminą.
2. Osoby posiadające kwalifikacje rolnicze zamierzające utworzyć gospodarstwo rodzinne, które w okresie co najmniej roku przed ogłoszeniem przetargu nie były właścicielami ani użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych co najmniej 1 ha.
3. Pracownicy zlikwidowanych państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej, którzy zamierzają utworzyć gospodarstwo rodzinne.
4. Rolnicy, którzy po 31 grudnia 1991 r. sprzedali Skarbowi Państwa nieruchomości niezbędne na cele publiczne.
5. Członkowie rolniczych spółdzielni produkcyjnych postawionych w stan likwidacji lub upadłości, zamierzający utworzyć gospodarstwo rodzinne.
6. Repatrianci w rozumieniu ustawy o repatriacji, którzy przybyli do Polski nie wcześniej niż 6 lat przed przetargiem.
7. Spółki handlowe, w których 100 procent akcji lub udziałów należy do pracowników zlikwidowanych państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej.
8. Rolnicy indywidualni, którzy zbyli nieruchomość na cele Centralnego Portu Komunikacyjnego albo zostali na te cele wywłaszczeni, a także osoby, które utraciły status rolnika indywidualnego w wyniku takiego zbycia lub wywłaszczenia.

Katalog jest zamknięty. Nawet jeśli prowadzisz działalność rolniczą w innej formie, nie znajdziesz się w nim automatycznie. Praktyka jest taka, że najczęściej spotkasz przetargi adresowane do grup 1 i 2, czyli do rolników indywidualnych oraz osób dopiero tworzących gospodarstwo rodzinne.

Kiedy KOWR stosuje przetarg ograniczony

Art. 29 ust. 2 ustawy o ZWRSP stanowi, że nieruchomości rolne o powierzchni od 1 ha, a także nieruchomości wskazane w ustaleniach planu miejscowego, podlegają w pierwszej kolejności sprzedaży w trybie przetargu, w którym mogą uczestniczyć wyłącznie podmioty z ust. 3b. To nie jest więc wyłącznie swobodny wybór KOWR — dla części gruntów taki tryb jest regułą wynikającą z ustawy.

Dodatkowo art. 29 ust. 3 ustawy o ZWRSP pozwala KOWR przeprowadzić przetarg ofert pisemnych, określany jako konkurs ofert. Również w tym trybie mogą uczestniczyć wyłącznie podmioty z art. 29 ust. 3b. Forma konkursu oznacza, że zamiast licytacji ustnej rozstrzyga pisemna oferta, ale kryteria dopuszczenia uczestników pozostają takie same.

W praktyce o trybie przesądza ogłoszenie. To w nim KOWR wskazuje, czy przetarg jest ograniczony, jakie kategorie uczestników dopuszcza i jakie dokumenty należy złożyć. Nie zakładaj z góry, że każda działka od KOWR jest dostępna dla wszystkich — sprawdź ogłoszenie, zanim zaczniesz przygotowania.

Kto jest rolnikiem indywidualnym — art. 6 u.k.u.r.

Pojęcie rolnika indywidualnego definiuje art. 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941, dalej: u.k.u.r.). Zgodnie z art. 6 ust. 1 u.k.u.r. jest to osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem albo dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha. Musi przy tym posiadać kwalifikacje rolnicze, być co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości wchodzących w skład jej gospodarstwa, i przez ten okres osobiście prowadzić to gospodarstwo.

Z definicji wynikają więc cztery filary: osoba fizyczna, limit powierzchniowy, kwalifikacje rolnicze oraz osobiste prowadzenie gospodarstwa przez wymagany czas. Spółka nie może być rolnikiem indywidualnym, bo definicja dotyczy wyłącznie osoby fizycznej. Katalog z art. 29 ust. 3b ustawy o ZWRSP przewiduje wprawdzie odrębne miejsce dla spółek pracowniczych, ale to zupełnie inna kategoria niż rolnik indywidualny.

Z rolnikiem indywidualnym wiąże się gospodarstwo rodzinne. Art. 5 ust. 1 u.k.u.r. definiuje je jako gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych nie jest większa niż 300 ha. Jeżeli planujesz powiększyć gospodarstwo o grunt od KOWR, policz posiadane i nabywane użytki rolne — przekroczenie progu może przekreślić start w przetargu.

Kwalifikacje rolnicze i osobiste prowadzenie gospodarstwa

Art. 6 ust. 2 u.k.u.r. dopuszcza kilka sposobów wykazania kwalifikacji rolniczych. Można je potwierdzić wykształceniem rolniczym, wykształceniem wyższym innym niż rolnicze połączonym z co najmniej trzyletnim stażem pracy w rolnictwie albo studiami podyplomowymi z zakresu związanego z rolnictwem, wykształceniem średnim innym niż rolnicze z trzyletnim stażem, a także pięcioletnim stażem pracy w rolnictwie.

Osobno trzeba wykazać osobiste prowadzenie gospodarstwa. W praktyce KOWR weryfikuje to na podstawie oświadczeń i dokumentów opisanych w ogłoszeniu. Nie wystarczy więc samo posiadanie gruntów czy wydzierżawienie ich komuś innemu. Osoba, która zamierza dopiero utworzyć gospodarstwo rodzinne (grupa 2 z art. 29 ust. 3b), nie musi wykazywać pięciu lat zamieszkania i prowadzenia — ale musi spełnić warunek dotyczący braku wcześniejszego posiadania nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 1 ha przez rok przed przetargiem.

Warto pamiętać, że omówienie definicji rolnika indywidualnego publikowane przez KOWR pomaga zrozumieć przepisy, ale wiążąca jest ustawa. Przygotowując się do przetargu, zbierz dokumenty potwierdzające wykształcenie, staż pracy i stan posiadania gospodarstwa jeszcze przed terminem składania ofert.

Kto nie może uczestniczyć — art. 29 ust. 3ba

Ustawa o ZWRSP zawiera także katalog wykluczeń. Zgodnie z art. 29 ust. 3ba w przetargu ograniczonym nie może uczestniczyć podmiot, który kiedykolwiek nabył z Zasobu nieruchomości o łącznej powierzchni co najmniej 300 ha użytków rolnych, naruszył postanowienia umowy, o której mowa w art. 29a ust. 1 pkt 1–3 ustawy o ZWRSP, albo posiadał akcje lub udziały w spółkach będących właścicielami nieruchomości rolnych.

To przepis, który ma zapobiegać koncentracji państwowej ziemi w rękach jednego podmiotu oraz sankcjonować wcześniejsze naruszenia umów z KOWR. Jeżeli w przeszłości kupowałeś już grunty z Zasobu, sprawdź, czy łączna powierzchnia nabytych użytków rolnych nie przekracza wskazanego progu. Pamiętaj też, że wykluczenie może obejmować sytuacje, w których formalnie nie byłeś stroną umowy, ale posiadałeś udziały w spółce będącej właścicielem nieruchomości rolnych.

Jak dokumentować spełnienie warunków

KOWR weryfikuje spełnienie warunków na podstawie oświadczeń i dokumentów wskazanych w ogłoszeniu. W praktyce trzeba przygotować dokumenty potwierdzające status rolnika indywidualnego, w tym miejsce zamieszkania w wymaganej gminie i okres co najmniej 5 lat, a także kwalifikacje rolnicze (dyplomy, świadectwa, zaświadczenia o stażu pracy). Osobno trzeba wykazać powierzchnię posiadanych użytków rolnych, w tym gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego, oraz zamierzony sposób powiększenia albo utworzenia gospodarstwa rodzinnego.

Skompletowanie tych dokumentów bywa czasochłonne — zaświadczenia o stażu pracy czy odpisy z rejestrów mogą wymagać kilku dni. Nie odkładaj tego na ostatni moment przed terminem składania ofert. Jeżeli masz wątpliwości, czy Twoje gospodarstwo mieści się w limicie 300 ha, poproś o pomoc właściwy oddział terenowy KOWR. Pamiętaj też, że oświadczenia składa się pod rygorem odpowiedzialności, dlatego nie warto podawać danych „na wyrost”.

Jak się przygotować i gdzie szukać ogłoszeń

Ogłoszenia o przetargach publikują oddziały terenowe KOWR oraz Biuletyn Informacji Publicznej. Zanim złożysz ofertę, ustal, do której grupy z art. 29 ust. 3b się kwalifikujesz i jakimi dokumentami to wykażesz. Sprawdź też, czy nie zachodzi wobec Ciebie wykluczenie z art. 29 ust. 3ba oraz czy planowane nabycie mieści się w limitach gospodarstwa rodzinnego. Finansowanie i wadium przygotuj z wyprzedzeniem, bo terminy bywają krótkie.

W serwisie znajdziesz aktualne oferty nieruchomości, w tym grunty rolne z przetargów KOWR. Ogólny przebieg przetargu, publikację ogłoszeń oraz obowiązki nabywcy po zakupie opisujemy w poradniku przetargi KOWR na grunty rolne. W razie wątpliwości co do kwalifikacji skontaktuj się z właściwym oddziałem terenowym KOWR — lepiej wyjaśnić je przed przetargiem niż po jego rozstrzygnięciu.

Checklista przed przetargiem ograniczonym

• [ ] Sprawdziłem w ogłoszeniu, czy przetarg jest ograniczony, i do kogo jest adresowany.
• [ ] Ustaliłem, do której z ośmiu grup z art. 29 ust. 3b ustawy o ZWRSP należę.
• [ ] Zweryfikowałem, czy spełniam definicję rolnika indywidualnego z art. 6 ust. 1 u.k.u.r.
• [ ] Policzyłem powierzchnię użytków rolnych i sprawdziłem limit 300 ha z art. 5 ust. 1 u.k.u.r.
• [ ] Przygotowałem dokumenty potwierdzające kwalifikacje rolnicze z art. 6 ust. 2 u.k.u.r.
• [ ] Sprawdziłem, czy nie zachodzi wobec mnie wykluczenie z art. 29 ust. 3ba ustawy o ZWRSP.
• [ ] Ustaliłem, czy obowiązuje przetarg, czy konkurs ofert w trybie art. 29 ust. 3 ustawy o ZWRSP.
• [ ] Sprawdziłem wysokość, formę i termin wniesienia wadium oraz komplet dokumentów z ogłoszenia.
• [ ] Zaplanowałem finansowanie i termin zawarcia umowy notarialnej.

To nie jest porada prawna — przed zakupem nieruchomości skonsultuj się z prawnikiem lub sprawdź aktualne przepisy oraz warunki konkretnego przetargu. Stan prawny na październik 2026.