Przetargi KOWR na grunty rolne — kto może kupić i na jakich zasadach

W skrócie

• Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa (ZWRSP) gospodaruje KOWR, który wykonuje prawa Skarbu Państwa do państwowych gruntów rolnych.
• Nieruchomości z Zasobu są co do zasady rozdysponowywane w drodze przetargu; ramy tego trybu wyznaczają art. 28–29 ustawy o ZWRSP.
• W przetargu ograniczonym mogą startować wyłącznie podmioty wymienione w art. 29 ust. 3b ustawy o ZWRSP — przede wszystkim rolnicy indywidualni w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
• W przetargu nieograniczonym co do zasady mogą brać udział osoby fizyczne i prawne, które spełniają warunki ogłoszenia i wniosą wadium.
• Rolnika indywidualnego definiuje art. 6 u.k.u.r.: to osoba fizyczna, która osobiście prowadzi gospodarstwo rolne i posiada kwalifikacje rolnicze.
• Gospodarstwo rodzinne nie może przekraczać 300 ha użytków rolnych (art. 5 u.k.u.r.).
• Sprzedaż nieruchomości Zasobu jest wstrzymana do 30 kwietnia 2036 r., z wyjątkami — między innymi dla nieruchomości rolnych o powierzchni do 5 ha.

Kto gospodaruje państwową ziemią — KOWR i Zasób

Państwowa ziemia rolna, która pozostała między innymi po dawnych Państwowych Gospodarstwach Rolnych i innych nieruchomościach Skarbu Państwa, tworzy Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa. Zasobem gospodaruje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) — państwowa osoba prawna, która wykonuje prawa Skarbu Państwa do tych nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. 2025 poz. 826, dalej: ustawa o ZWRSP).

KOWR nie tylko sprzedaje grunty. Zarządza nimi, wydzierżawia je, przekazuje część nieruchomości jednostkom samorządu terytorialnego i prowadzi ewidencję Zasobu. Dla kupującego najważniejsze jest jednak to, że to KOWR decyduje o trybie rozdysponowania konkretnej działki i że to on publikuje ogłoszenia o przetargach. Ogólny przebieg przetargu i publikację ogłoszeń opisujemy w poradniku przetargi KOWR na grunty rolne; ten tekst skupia się na tym, kto może wziąć udział w przetargu i jakie warunki musi spełnić.

Tryby rozdysponowania i rodzaje przetargów

Ustawa o ZWRSP przewiduje kilka form rozdysponowania nieruchomości Zasobu. Najważniejsze dla kupującego to sprzedaż i dzierżawa, a także inne formy wskazane w ustawie. Sprzedaż nieruchomości rolnych odbywa się co do zasady w drodze przetargu — ramy tego trybu wyznaczają art. 28–29 ustawy o ZWRSP.

W praktyce KOWR ogłasza dwa zasadnicze rodzaje przetargów:

1. Przetarg nieograniczony — co do zasady mogą w nim brać udział osoby fizyczne i prawne, które spełniają warunki określone w ogłoszeniu i wnoszą wadium. Jest otwarty także dla podmiotów spoza rolnictwa, o ile nie stoją temu na przeszkodzie moratorium oraz przepisy szczególne.
2. Przetarg ograniczony — KOWR zastrzega, że udział mogą wziąć wyłącznie podmioty wymienione w art. 29 ust. 3b ustawy o ZWRSP. To przede wszystkim rolnicy indywidualni w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a także inne grupy wskazane w tym przepisie.

Poza tymi dwoma trybami ustawa przewiduje także inne formy sprzedaży, a ich wybór zależy od decyzji KOWR i treści ogłoszenia. Dla samej kwalifikacji uczestnika kluczowe jest jednak to, czy przetarg jest ograniczony, czy nieograniczony — i to trzeba sprawdzić w pierwszej kolejności.

Warto też pamiętać, że nawet w przetargu nieograniczonym KOWR może stosować dodatkowe wymagania z ogłoszenia: oświadczenia o powierzchni posiadanych użytków rolnych, o pochodzeniu środków czy o braku zaległości. Ich spełnienie jest warunkiem dopuszczenia do przetargu.

Przetarg ograniczony — kto może w nim startować

Przepisem, który decyduje o dopuszczeniu do przetargu ograniczonego, jest art. 29 ust. 3b ustawy o ZWRSP. Zawiera on katalog podmiotów uprawnionych. W praktyce najważniejszą grupę stanowią rolnicy indywidualni w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1653, dalej: u.k.u.r.), którzy chcą powiększyć gospodarstwo rodzinne. Ustawa wymienia także inne kategorie uczestników, między innymi osoby z kwalifikacjami rolniczymi zamierzające utworzyć gospodarstwo rodzinne oraz pracowników zlikwidowanych państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej.

Nie da się więc odpowiedzieć na pytanie „kto może kupić od KOWR” bez zajrzenia do ogłoszenia. To ogłoszenie — a nie potoczne przekonanie o tym, kto „należy do rolnictwa” — przesądza o tym, czy dany przetarg jest ograniczony i do kogo jest adresowany. Jeżeli przetarg jest ograniczony, osoba spoza katalogu z art. 29 ust. 3b nie zostanie dopuszczona, nawet gdy zaoferuje najwyższą cenę.

Katalog z art. 29 ust. 3b jest określony w ustawie, a ogłoszenie wskazuje dokumenty i oświadczenia, którymi trzeba wykazać spełnienie warunków. Dlatego nie wystarczy ogólne stwierdzenie „jestem rolnikiem” — trzeba wykazać, że spełnia się konkretne kryteria wskazane dla danego przetargu.

Rolnicy indywidualni — definicja i wymagania

Pojęcie „rolnik indywidualny” nie jest potoczne. Definiuje je art. 6 u.k.u.r. Zgodnie z nim rolnik indywidualny to osoba fizyczna, która spełnia łącznie kilka warunków. Po pierwsze, jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym albo samoistnym posiadaczem gospodarstwa rolnego. Po drugie, osobiście prowadzi to gospodarstwo. Po trzecie, posiada kwalifikacje rolnicze — odpowiednie wykształcenie rolnicze, tytuł kwalifikacyjny lub zawodowy albo określony staż pracy w rolnictwie.

Trzy elementy są tu kluczowe: osoba fizyczna (a więc nie spółka), osobiste prowadzenie gospodarstwa oraz kwalifikacje rolnicze. Definicja ma znaczenie nie tylko przy przetargach KOWR, ale i na rynku prywatnym, gdzie ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wiąże z nią wiele skutków prawnych. Jeżeli nie masz pewności, czy spełniasz wymagania z art. 6 u.k.u.r., zweryfikuj to przed złożeniem oferty. Pomocne bywa też oficjalne omówienie definicji rolnika indywidualnego na stronie KOWR — pamiętaj jednak, że wiążąca jest ustawa, a nie opis na stronie.

Limit 300 ha i gospodarstwo rodzinne

Z rolnikiem indywidualnym wiąże się pojęcie gospodarstwa rodzinnego. Zgodnie z art. 5 u.k.u.r. gospodarstwo rodzinne to gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, którego łączna powierzchnia użytków rolnych nie jest większa niż 300 ha. Limit ten jest istotny także przy przetargach KOWR: powiększanie gospodarstwa rodzinnego ma sens tylko w granicach ustawowych.

Jeżeli więc planujesz kupić od KOWR duży areał, najpierw policz, ile użytków rolnych już posiadasz i ile zamierzasz nabyć. Przekroczenie progu 300 ha może przekreślić możliwość startu w przetargu ograniczonym albo zniweczyć zamiar utworzenia gospodarstwa rodzinnego. Warto skonsultować wyliczenia z właściwym oddziałem terenowym KOWR, bo ocena stanu posiadania bywa zależna od szczegółów i od tego, jak liczyć grunty wchodzące w skład gospodarstwa.

Obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa i kwalifikacje rolnicze

Osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego to nie formalność. W definicji rolnika indywidualnego z art. 6 u.k.u.r. chodzi o to, że to właśnie ta osoba faktycznie prowadzi gospodarstwo, a nie wyłącznie je posiada i wydzierżawia. Kwalifikacje rolnicze można wykazać na różne sposoby: przez wykształcenie rolnicze, tytuł kwalifikacyjny lub zawodowy albo przez odpowiedni staż pracy w rolnictwie.

Przy przetargach ograniczonych KOWR weryfikuje te okoliczności na podstawie dokumentów i oświadczeń wskazanych w ogłoszeniu. Dlatego przygotuj dokumenty potwierdzające wykształcenie, staż pracy oraz sposób prowadzenia gospodarstwa. Jeżeli prowadzisz działalność rolniczą w formie spółki albo jako dzierżawca, sprawdź, czy w Twoim przypadku definicja rolnika indywidualnego w ogóle ma zastosowanie — nie każda forma organizacyjna się w niej mieści.

Kiedy potrzebna zgoda Dyrektora Generalnego KOWR, a kiedy nie

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR bywa mylona z samym przetargiem. Zgodnie z art. 2a u.k.u.r. nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot inny niż rolnik indywidualny wymaga co do zasady zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Ustawa przewiduje jednak wyjątki, a jednym z nich jest nabycie nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Innymi słowy: kupując grunt bezpośrednio od KOWR, nie musisz uzyskiwać zgody z art. 2a u.k.u.r. Ten wymóg dotyczy przede wszystkim obrotu na rynku prywatnym, gdy nieruchomość rolną chce nabyć podmiot, który nie jest rolnikiem indywidualnym. To ważne rozróżnienie, bo wielu kupujących błędnie zakłada, że każda transakcja gruntem rolnym wymaga zgody Dyrektora Generalnego. W praktyce kluczowe znaczenie ma źródło nabycia: Zasób czy rynek prywatny.

Moratorium do 2036 r. i wyjątek dla nieruchomości do 5 ha

Nawet jeśli spełniasz wszystkie warunki podmiotowe, sprzedaż z Zasobu może być wstrzymana. Na podstawie ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. 2025 poz. 559) sprzedaż nieruchomości Zasobu jest wstrzymana do 30 kwietnia 2036 r.

Moratorium nie jest jednak całkowite. Ustawa przewiduje wyjątki, między innymi dla nieruchomości rolnych o powierzchni do 5 ha. To właśnie dlatego mniejsze działki rolne pojawiają się w ofertach KOWR częściej niż duże areały. Jeżeli interesuje Cię konkretna nieruchomość, sprawdź w ogłoszeniu, czy nie jest objęta wyjątkiem od wstrzymania sprzedaży. Pamiętaj też, że przepisy o obrocie gruntami rolnymi zmieniają się dość często, dlatego przed przetargiem warto potwierdzić aktualny stan prawny w oddziale terenowym KOWR.

Prawo pierwokupu KOWR — o czym pamiętać

Osobny mechanizm to prawo pierwokupu. Zgodnie z art. 3 u.k.u.r. KOWR co do zasady przysługuje prawo pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości rolnej. Ustawa przewiduje wyjątki — między innymi wtedy, gdy nabywcą jest rolnik indywidualny. Jeżeli więc planujesz późniejszą odsprzedaż gruntu, licz się z tym, że KOWR może chcieć skorzystać ze swojego uprawnienia.

W praktyce prawo pierwokupu oznacza, że strony zawierają najpierw warunkową umowę sprzedaży, a notariusz zawiadamia KOWR. Dopiero gdy KOWR nie skorzysta z pierwokupu, umowa staje się definitywna. To mechanizm z rynku prywatnego, a nie z samego nabycia z Zasobu, ale warto go znać, jeśli myślisz o dalszym obrocie ziemią.

Ograniczenia po zakupie z Zasobu

Zakup od KOWR nie kończy sprawy na podpisaniu aktu notarialnego. W umowach sprzedaży KOWR zastrzega zobowiązania nabywcy (art. 29a ustawy o ZWRSP). Typowo są to: zakaz przenoszenia własności nabytej nieruchomości przez 15 lat, obowiązek prowadzenia na niej działalności rolniczej oraz zakaz ustanawiania hipoteki na rzecz podmiotów innych niż KOWR. Za niedotrzymanie tych zobowiązań grozi kara w wysokości 40 procent ceny sprzedaży.

Dodatkowo KOWR ma umowne prawo pierwokupu przy odsprzedaży nieruchomości przez nabywcę przez okres 5 lat od nabycia od KOWR (art. 29 ust. 4 ustawy o ZWRSP). To poważne ograniczenie, jeśli myślisz o szybkiej odsprzedaży albo o ustanowieniu zabezpieczenia kredytu na kupionej działce. Przeczytaj projekt umowy jeszcze przed przetargiem — nie po wygranej.

Wadium i warunki ogłoszenia

Udział w przetargu KOWR wiąże się z wniesieniem wadium w terminie, miejscu i formie wskazanych w ogłoszeniu. Wysokość i formę wadium określa każdorazowo ogłoszenie, więc nie ma jednej stałej kwoty, którą można wpisać z pamięci. Wadium nie podlega zwrotowi, gdy zwycięzca przetargu uchyli się od zawarcia umowy.

Dlatego przed przystąpieniem do przetargu sprawdź dokładnie numer rachunku, tytuł przelewu i termin wpłaty. Mechanizm wadium — także w innych trybach sprzedaży nieruchomości publicznych — wyjaśniamy w poradniku wadium krok po kroku. Zanim wpłacisz pieniądze, upewnij się, że spełniasz wszystkie warunki podmiotowe, bo wadium może przepaść także wtedy, gdy umowa nie dojdzie do skutku z Twojej winy.

Czy nie-rolnik może kupić od KOWR? Tak, ale zależy to od trybu przetargu. W przetargu nieograniczonym co do zasady mogą startować osoby fizyczne i prawne, które spełniają warunki ogłoszenia. W przetargu ograniczonym droga jest otwarta praktycznie tylko dla podmiotów z art. 29 ust. 3b ustawy o ZWRSP, przede wszystkim rolników indywidualnych. Zawsze zaczynaj od treści ogłoszenia.

Gdzie szukać ofert i jak się przygotować

Ogłoszenia o przetargach KOWR publikują oddziały terenowe KOWR oraz Biuletyn Informacji Publicznej. Warto przejrzeć wszystkie oferty, a jeśli szukasz wybranych okazji — okazje. Kupujący z Mazowsza mogą zacząć od ofert w województwie mazowieckim. Terminy bywają krótkie, dlatego przygotuj dokumenty i finansowanie z wyprzedzeniem.

Checklista przed złożeniem oferty

• [ ] Sprawdziłem, czy przetarg jest ograniczony, czy nieograniczony, i czy spełniam warunki z art. 29 ust. 3b ustawy o ZWRSP.
• [ ] Ustaliłem, czy spełniam definicję rolnika indywidualnego z art. 6 u.k.u.r. (osoba fizyczna, osobiste prowadzenie gospodarstwa, kwalifikacje rolnicze).
• [ ] Policzyłem powierzchnię użytków rolnych i sprawdziłem limit 300 ha z art. 5 u.k.u.r.
• [ ] Sprawdziłem, czy nieruchomość jest objęta moratorium do 30 kwietnia 2036 r. i czy zachodzi wyjątek dla gruntów do 5 ha.
• [ ] Ustaliłem, czy w moim przypadku potrzebna jest zgoda z art. 2a u.k.u.r., czy nabycie z Zasobu jest z niej wyłączone.
• [ ] Sprawdziłem, czy KOWR ma prawo pierwokupu z art. 3 u.k.u.r. i co to oznacza dla mojej transakcji.
• [ ] Przeczytałem projekt umowy i wiem, jakie obowiązki z art. 29a ustawy o ZWRSP oraz jaka kara mi grożą.
• [ ] Sprawdziłem kwotę, termin i formę wadium oraz zasady jego zwrotu w ogłoszeniu.
• [ ] Skompletowałem dokumenty potwierdzające kwalifikacje rolnicze i stan posiadania gospodarstwa.
• [ ] W razie wątpliwości skontaktowałem się z właściwym oddziałem terenowym KOWR i sprawdziłem aktualny stan prawny.

To nie jest porada prawna — przed zakupem skonsultuj się z prawnikiem lub sprawdź aktualne przepisy. Stan prawny na październik 2026; powołane teksty jednolite wskazano w źródłach.