Przetargi KOWR na grunty rolne — jak kupić ziemię od Skarbu Państwa

W skrócie

• Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa (ZWRSP) gospodaruje KOWR, który wykonuje prawa Skarbu Państwa do tych nieruchomości.
• Sprzedaż nieruchomości z Zasobu jest co do zasady wstrzymana do 30 kwietnia 2036 r. (stan prawny na październik 2026), ale ustawa przewiduje wyjątki — między innymi nieruchomości rolne o powierzchni do 5 ha.
• Grunty rolne z Zasobu są sprzedawane najczęściej w przetargu. Część przetargów jest ograniczona do rolników indywidualnych i innych podmiotów wskazanych w ustawie.
• Zakup bezpośrednio od KOWR nie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego — ta zgoda dotyczy obrotu na rynku prywatnym.
• Ogłoszenia i harmonogramy publikują oddziały terenowe KOWR, między innymi na portalu nieruchomoscikowr.gov.pl oraz w Biuletynie Informacji Publicznej.
• Terminy, wadium i warunki udziału ustala każdorazowo konkretne ogłoszenie o przetargu.

Czym jest Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa

Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa (ZWRSP) to państwowy majątek rolny. Powstał na początku lat 90. XX wieku z mienia byłych Państwowych Gospodarstw Rolnych, nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi i innych gruntów Skarbu Państwa. Zasobem gospodaruje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) — państwowa osoba prawna, której Skarb Państwa powierzył wykonywanie prawa własności. KOWR jest agencją wykonawczą nadzorowaną przez ministra rolnictwa i rozwoju wsi.

KOWR zarządza gruntami, przekształca użytkowanie wieczyste, przekazuje nieruchomości jednostkom samorządu terytorialnego i sprawuje nadzór nad obrotem gruntami. Dla kupującego najważniejsze są trzy akty prawne:

• ustawa z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (w skrócie u.g.n.r.S.P.) — określa, jak sprzedawany jest Zasób i kto może kupić,
• ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP — wprowadza moratorium na sprzedaż,
• ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) — reguluje obrót gruntami na rynku prywatnym.

To rozróżnienie jest kluczowe. Przepisy UKUR nie stosuje się do nieruchomości rolnych wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (art. 1a pkt 1 lit. a UKUR). Kupując bezpośrednio od KOWR, nie działasz więc według reguł „tylko rolnik indywidualny”, tylko według ustawy o gospodarowaniu Zasobem i treści ogłoszenia.

Kto może kupić grunt rolny od KOWR

Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa stawia kilka warunków, które trzeba sprawdzić przed zgłoszeniem się do przetargu.

Limit 300 ha

Sprzedaż nieruchomości rolnej przez KOWR może nastąpić, jeżeli w wyniku tej sprzedaży łączna powierzchnia użytków rolnych będących własnością nabywcy nie przekroczy 300 ha oraz łączna powierzchnia użytków rolnych nabytych kiedykolwiek z Zasobu przez nabywcę nie przekroczy 300 ha (art. 28a u.g.n.r.S.P.). Powierzchnię ustala się na podstawie oświadczenia nabywcy. Złożenie nieprawdziwego oświadczenia jest zagrożone odpowiedzialnością karną, a oświadczenie musi zawierać klauzulę o świadomości tej odpowiedzialności.

Kto może wystartować w przetargu

W przetargach mogą brać udział osoby fizyczne i prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, jeżeli wniosą wadium w terminie, miejscu i formie wyznaczonych w ogłoszeniu oraz spełnią inne warunki (art. 29 ust. 3e u.g.n.r.S.P.). KOWR może jednak zastrzec, że w przetargu mogą uczestniczyć wyłącznie podmioty wymienione w art. 29 ust. 3b, czyli między innymi:

• rolnicy indywidualni zamierzający powiększyć gospodarstwo rodzinne, którzy mieszkają w gminie położenia nieruchomości lub w gminie graniczącej,
• osoby posiadające kwalifikacje rolnicze, które zamierzają utworzyć gospodarstwo rodzinne i przez co najmniej rok przed przetargiem nie były właścicielami lub użytkownikami wieczystymi co najmniej 1 ha nieruchomości rolnych,
• pracownicy zlikwidowanych państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej,
• rolnicy, którzy po 31 grudnia 1991 r. sprzedali Skarbowi Państwa nieruchomości na cele publiczne,
• członkowie rolniczych spółdzielni produkcyjnych w likwidacji lub upadłości,
• repatrianci, którzy przybyli do Polski nie wcześniej niż 6 lat przed przetargiem,
• rolnicy indywidualni, którzy zbyli nieruchomość lub zostali wywłaszczeni na cele związane z realizacją inwestycji publicznych.

KOWR może też złagodzić wymóg dotyczący 5-letniego osobistego prowadzenia gospodarstwa lub 5-letniego zamieszkania wobec osoby, która w dniu ogłoszenia wykazu ma nie więcej niż 40 lat albo realizuje warunki pomocy dla młodych rolników (art. 29 ust. 3bb). To istotne ułatwienie dla osób startujących w przetargach ograniczonych.

Wykluczenia

W przetargach ograniczonych nie może uczestniczyć podmiot, który kiedykolwiek nabył z Zasobu nieruchomości o łącznej powierzchni co najmniej 300 ha użytków rolnych, naruszył postanowienia wcześniejszej umowy sprzedaży albo w dniu publikacji wykazu posiadał udziały lub akcje w spółkach będących właścicielami gruntów rolnych (z pewnymi wyjątkami) — art. 29 ust. 3ba. Nie mogą startować również podmioty mające zaległości wobec KOWR, Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, ZUS lub KRUS oraz podmioty władające gruntami Zasobu bez tytułu prawnego (art. 29 ust. 3bc).

Ograniczenia po zakupie

Umowa sprzedaży nieruchomości rolnej zawierana w niektórych trybach, w tym w przetargu ograniczonym, zawiera zobowiązania nabywcy (art. 29a u.g.n.r.S.P.): nieprzenoszenia własności nabytej nieruchomości przez 15 lat, prowadzenia na niej działalności rolniczej (przez osobę fizyczną osobiście) oraz nieustanawiania hipoteki na rzecz innych podmiotów niż KOWR. Za niedotrzymanie tych zobowiązań grozi kara w wysokości 40 procent ceny sprzedaży. KOWR może wyrazić zgodę na wcześniejsze przeniesienie własności lub hipotekę w określonych przypadkach. Dodatkowo KOWR ma prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa przy odsprzedaży nieruchomości przez nabywcę w okresie 5 lat od nabycia od KOWR (art. 29 ust. 4).

Rolnik indywidualny i ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego

Termin „rolnik indywidualny” jest zdefiniowany w art. 6 ust. 1 UKUR. To osoba fizyczna, która:

• jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub samoistnym posiadaczem nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha,
• posiada kwalifikacje rolnicze, czyli odpowiednie wykształcenie rolnicze, tytuł kwalifikacyjny lub zawodowy albo co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie,
• co najmniej od 5 lat mieszka w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego,
• przez ten okres osobiście prowadzi to gospodarstwo.

Definicja ma znaczenie przede wszystkim na rynku prywatnym, gdzie obowiązuje zasada z art. 2a ust. 1 UKUR: nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Ustawa przewiduje jednak szereg wyjątków.

Progi powierzchniowe

• 0,3 ha — przepisów UKUR nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha (art. 1a pkt 1 lit. b). Takie działki są poza reżimem ustawy.
• 1 ha — nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha jest wyłączone z wymogu „tylko rolnik indywidualny” (art. 2a ust. 3 pkt 1a). Każdy zainteresowany może nabyć taką nieruchomość, choć trzeba pamiętać o możliwym obowiązku prowadzenia gospodarstwa i o prawie pierwokupu KOWR.
• 1 ha i więcej — jeżeli nabywcą nie jest rolnik indywidualny ani inny uprzywilejowany podmiot, potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR wydana w drodze decyzji administracyjnej (art. 2a ust. 4).
• 300 ha — powierzchnia nabywanej nieruchomości wraz z nieruchomościami wchodzącymi w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych (art. 2a ust. 2).

Inne wyjątki i obowiązki

Wyjątki od zasady „tylko rolnik indywidualny” obejmują między innymi nabycie przez osobę bliską zbywcy, jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, kościoły i związki wyznaniowe, parki narodowe, spółdzielnie produkcji rolnej czy spadkobierców. Nabywca nieruchomości rolnej musi też prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od nabycia, a jako osoba fizyczna — osobiście. W tym okresie nabytej nieruchomości nie wolno zbyć ani oddać w posiadanie innym podmiotom, chyba że KOWR wyrazi zgodę (art. 2b).

Prawo pierwokupu i prawo nabycia

KOWR co do zasady ma prawo pierwokupu nieruchomości rolnej sprzedawanej na rynku prywatnym (art. 3 UKUR), a gdy nabycie następuje w inny sposób niż sprzedaż — prawo nabycia, potocznie nazywane prawem odkupu (art. 4). Dlatego przy sprzedaży gruntu rolnego notariusz zawiadamia KOWR, a strony zawierają najpierw warunkową umowę sprzedaży. KOWR ma na zajęcie stanowiska określony termin. To właśnie te mechanizmy, a nie sama sprzedaż z Zasobu, dotyczą ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przetargi ograniczone i nieograniczone

Nieruchomości Zasobu, które nie zostały sprzedane w innych trybach, są sprzedawane w drodze publicznego przetargu ustnego, czyli licytacji (art. 29 ust. 2 u.g.n.r.S.P.). Ustawa wyróżnia dwa podstawowe warianty.

1. Przetarg ograniczony — KOWR zastrzega, że startować mogą wyłącznie podmioty z art. 29 ust. 3b. W praktyce oznacza to przede wszystkim rolników indywidualnych, którzy chcą powiększyć gospodarstwo rodzinne i mieszkają w gminie położenia nieruchomości lub w gminie graniczącej, a także osoby z kwalifikacjami rolniczymi zamierzające utworzyć gospodarstwo, pracowników zlikwidowanych ppgr, repatriantów i inne wskazane grupy. Nieruchomości rolne o powierzchni od 1 ha są w pierwszej kolejności oferowane właśnie w tym trybie.
2. Przetarg nieograniczony — mogą w nim brać udział osoby fizyczne i prawne oraz jednostki organizacyjne bez osobowości prawnej, które wniosą wadium i spełnią warunki ogłoszenia. To rozwiązanie otwiera drogę między innymi inwestorom, ale nadal obowiązują limit 300 ha i wykluczenia z art. 29 ust. 3bc.

KOWR może też przeprowadzić przetarg ofert pisemnych, czyli konkurs ofert, w którym ocenia między innymi odległość gospodarstwa oferenta od zbywanej nieruchomości, powierzchnię gruntów nabytych wcześniej z Zasobu czy intensywność produkcji zwierzęcej (art. 29 ust. 3).

Jeżeli przetarg nie zostanie rozstrzygnięty, KOWR może ogłosić kolejny z niższą ceną wywoławczą — nie niższą jednak niż połowa ceny ustalonej zgodnie z art. 30. Po kolejnym nieudanym przetargu możliwa jest sprzedaż bez przetargu za cenę nie niższą niż cena wywoławcza ostatniego przetargu.

Uczestnik, który nie został dopuszczony do przetargu lub kwestionuje czynności przetargowe, może wnieść pisemne zastrzeżenia do dyrektora oddziału terenowego KOWR — odpowiednio w terminie 3 dni od ogłoszenia listy dopuszczonych albo 7 dni od czynności (art. 29 ust. 6–7). Do czasu rozpatrzenia zastrzeżeń umowa sprzedaży nie może zostać zawarta.

Moratorium na sprzedaż gruntów — aktualny stan (stan prawny na październik 2026)

Od 30 kwietnia 2016 r. obowiązuje wstrzymanie sprzedaży nieruchomości, ich części oraz udziałów we współwłasności wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Pierwotnie miało trwać 10 lat, do 30 kwietnia 2026 r.

Ustawa z 23 stycznia 2026 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony polskiego rolnictwa (Dz.U. 2026 poz. 317) wydłużyła ten okres do 20 lat od wejścia w życie ustawy z 2016 r. W praktyce moratorium obowiązuje do 30 kwietnia 2036 r. Termin ten potwierdza KOWR na swojej stronie.

Ustawa przewiduje katalog wyjątków. Wstrzymanie sprzedaży nie dotyczy między innymi (art. 2 ust. 1 ustawy z 2016 r.):

• nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy lub w planie ogólnym gminy na cele inne niż rolne,
• nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych,
• domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych i garaży wraz z niezbędnymi gruntami oraz ogródków przydomowych,
• nieruchomości rolnych o powierzchni do 5 ha,
• udziałów we współwłasności nieruchomości wymienionych powyżej.

Próg dla gruntów rolnych został podniesiony z 2 ha do 5 ha właśnie nowelizacją z 2026 r. i obowiązuje od 30 kwietnia 2026 r. To ważna zmiana dla kupujących: grunty rolne o powierzchni do 5 ha mogą być sprzedawane bez zgody ministra rolnictwa.

Sprzedaż nieruchomości spoza katalogu wyjątków wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, wydanej na uzasadniony wniosek Dyrektora Generalnego KOWR. Sprzedaż dokonana bez wymaganej zgody jest nieważna.

Przepisy o obrocie gruntami rolnymi są jednak często zmieniane. W 2026 r. toczyły się także prace nad nowelizacją samej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego; uchwalona 27 marca 2026 r. nowelizacja nie weszła w życie, ponieważ Prezydent odmówił jej podpisania 11 maja 2026 r. Przed przetargiem zawsze sprawdź więc aktualny tekst ustawy oraz treść konkretnego ogłoszenia. Jeżeli masz wątpliwość, jak w Twoim przypadku działa próg powierzchniowy albo zgoda, zapytaj właściwy oddział terenowy KOWR.

Gdzie szukać ogłoszeń KOWR

Ogłoszenia o przetargach i wykazy nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży publikują oddziały terenowe KOWR. Wykaz ogłasza się między innymi na stronie podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej KOWR, w siedzibie właściwej izby rolniczej, w urzędzie gminy oraz w siedzibie oddziału terenowego — przez co najmniej 14 dni przed przetargiem (art. 28 ust. 1 u.g.n.r.S.P.). Wykaz może być też podany w sposób zwyczajowo przyjęty w miejscowości, w której leży nieruchomość.

Gdzie szukać:

• Portal nieruchomoscikowr.gov.pl — oficjalny portal KOWR z ofertami i ogłoszeniami o przetargach.
• Strona KOWR na gov.pl, zakładka „Gospodarowanie zasobem” — zasady sprzedaży i harmonogramy.
• Strony oraz Biuletyn Informacji Publicznej poszczególnych oddziałów terenowych KOWR — ogłoszenia, wykazy i terminy przetargów.
• Tablice ogłoszeń w urzędach gmin i izbach rolniczych.
• Lokalna prasa — dla nieruchomości o wartości szacunkowej przekraczającej równowartość 10 000 kwintali żyta KOWR ogłasza zamiar sprzedaży w prasie o zasięgu co najmniej wojewódzkim (art. 28 ust. 3).

KOWR prowadzi obecnie 17 oddziałów terenowych w całym kraju. Listę placówek i dane kontaktowe znajdziesz na stronie KOWR.

Warto obserwować harmonogramy przetargów, bo o terminie decyduje ogłoszenie, a liczba chętnych bywa duża. Kalendarz przetargów pozwala zebrać terminy w jednym miejscu.

Jak wygląda przetarg KOWR krok po kroku

1. Wybierz nieruchomość i przeczytaj ogłoszenie. Sprawdź powierzchnię, cenę wywoławczą, tryb przetargu (ograniczony lub nieograniczony), warunki uczestnictwa, wymagane dokumenty oraz termin i formę wadium.
2. Zweryfikuj swoją sytuację. Ustal, czy spełniasz warunki z art. 29 ust. 3b, jeśli przetarg jest ograniczony, czy nie przekraczasz limitu 300 ha i czy nie dotyczą Cię wykluczenia z art. 29 ust. 3ba lub 3bc.
3. Zdobądź dane o nieruchomości. Sprawdź księgę wieczystą, wypis z ewidencji gruntów, przeznaczenie w planie miejscowym lub planie ogólnym, dostęp do drogi i ewentualne obciążenia. Warto obejrzeć działkę w terenie.
4. Przygotuj dokumenty. Skompletuj dokumenty wskazane w ogłoszeniu, w tym oświadczenia, na przykład o powierzchni posiadanych użytków rolnych i o pochodzeniu środków finansowych. Pamiętaj o klauzuli o odpowiedzialności karnej za fałszywe oświadczenie.
5. Wnieś wadium. Zapłać je w terminie, miejscu i formie podanych w ogłoszeniu. Bez prawidłowo wniesionego wadium nie weźmiesz udziału w przetargu.
6. Weź udział w licytacji lub złóż ofertę. Przetarg ustny to licytacja — przygotuj się na przebijanie ceny wywoławczej. Przy przetargu ofert pisemnych złóż ofertę zgodnie z wymaganiami.
7. Podpisz umowę. Po wygranej przetargu KOWR wyznacza termin zawarcia umowy. Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Sprawdź projekt umowy i przewidziane w niej zobowiązania oraz zabezpieczenia.
8. Dopełnij formalności. Zapłać cenę i należne podatki, złóż wniosek do księgi wieczystej i zgłoś nabycie do ewidencji podatkowej. Pamiętaj o ograniczeniach, które mogą wiązać Cię przez lata.

Wadium bywa mylone z zadatkiem. Różnice wyjaśniamy w poradniku wadium krok po kroku. Jeśli interesują Cię też nieruchomości sprzedawane przez gminy, zobacz przetargi gminne w BIP.

Checklista przed przetargiem KOWR

• [ ] Przeczytałem całe ogłoszenie o przetargu, w tym załączniki i regulamin.
• [ ] Wiem, czy przetarg jest ograniczony, czy nieograniczony, i spełniam warunki udziału.
• [ ] Sprawdziłem limit 300 ha oraz wykluczenia z art. 29 ust. 3ba i 3bc u.g.n.r.S.P.
• [ ] Zweryfikowałem powierzchnię i przeznaczenie gruntu w ewidencji oraz w planie miejscowym lub planie ogólnym.
• [ ] Sprawdziłem księgę wieczystą, obciążenia i dostęp do drogi.
• [ ] Ustaliłem kwotę, termin i formę wadium oraz zasady jego zwrotu.
• [ ] Skompletowałem wymagane oświadczenia i dokumenty.
• [ ] Sprawdziłem, jakie zobowiązania zawiera projekt umowy, na przykład zakaz zbycia, obowiązek prowadzenia działalności rolniczej i zakaz hipoteki, oraz jakie kary przewidziano za ich niedotrzymanie.
• [ ] Zaplanowałem finansowanie i budżet na cenę, podatki i koszty notarialne.
• [ ] W razie wątpliwości skontaktowałem się z właściwym oddziałem terenowym KOWR.
• [ ] W razie potrzeby skonsultowałem się z prawnikiem i sprawdziłem aktualny stan prawny.

To nie jest porada prawna — przed zakupem skonsultuj się z prawnikiem lub sprawdź aktualne przepisy.

Radar Nieruchomości zbiera harmonogramy KOWR ze wszystkich oddziałów terenowych i pokazuje je w jednym miejscu. Zobacz oferty gruntów rolnych od KOWR oraz wszystkie przetargi, aby nie przegapić terminu.