Przetargi gminne i BIP — jak kupić nieruchomość od gminy

W skrócie

• Nieruchomości z zasobu gminy, powiatu, województwa i Skarbu Państwa sprzedaje się najczęściej w drodze przetargu; zbycie bezprzetargowe jest wyjątkiem (art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
• Zanim pojawi się ogłoszenie, organ publikuje wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia i wywiesza go na 21 dni (art. 35).
• Osoby, którym przysługuje pierwszeństwo nabycia, mają co najmniej 6 tygodni od wywieszenia wykazu na złożenie wniosku (art. 34).
• Ogłoszenie o przetargu podaje się do publicznej wiadomości co najmniej 30 dni przed terminem, a gdy cena wywoławcza przekracza równowartość 100 000 euro — co najmniej 2 miesiące przed terminem (§ 6 rozporządzenia o przetargach).
• W przetargu ustnym wygrywa najwyższa cena, a w przetargu pisemnym — najkorzystniejsza oferta (art. 40 ust. 2).
• Do ceny dolicz koszty: notariusza, PCC 2% albo VAT oraz wpis do księgi wieczystej. Wadium zalicza się na poczet ceny.

Stan prawny na październik 2026. To nie jest porada prawna — przed zakupem skonsultuj się z prawnikiem lub sprawdź aktualne przepisy.

Kto sprzedaje nieruchomości publiczne

Nieruchomości publiczne trafiają na sprzedaż z kilku zasobów. Gminne sprzedaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powiatowe — starosta, wojewódzkie — zarząd województwa. Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami reprezentuje starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej (art. 11 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Niezależnie od tego, kto jest właścicielem, tryb jest podobny: najpierw wykaz, potem ogłoszenie o przetargu, a na końcu umowa notarialna. Przedmiotem sprzedaży bywają mieszkania, lokale użytkowe, działki budowlane i rolne, budynki oraz udziały we współwłasności. W serwisie znajdziesz aktualne oferty sprzedaży z przetargów z BIP-ów, portali komorniczych i innych źródeł publicznych.

Warto odróżnić sprzedaż gminną od licytacji komorniczej i sprzedaży od syndyka — to inne procedury, inne terminy i inne ryzyka. Ten poradnik dotyczy wyłącznie sprzedaży prowadzonej przez gminę oraz Skarb Państwa.

Wykaz nieruchomości i pierwszeństwo nabycia

Zanim organ ogłosi przetarg, musi podać do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Wykaz wywiesza się na 21 dni w siedzibie właściwego urzędu i zamieszcza na jego stronach internetowych. Starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej przekazuje wykaz wojewodzie, aby ten opublikował go w Biuletynie Informacji Publicznej przez 21 dni. O zamieszczeniu wykazu informuje się dodatkowo w prasie lokalnej o zasięgu obejmującym co najmniej powiat, na terenie którego leży nieruchomość (art. 35 ustawy).

Wykaz określa między innymi oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej i katastru, powierzchnię, opis nieruchomości, jej przeznaczenie i sposób zagospodarowania oraz cenę (art. 35 ust. 2). To najwcześniejszy moment, w którym można poznać plan sprzedaży i przygotować się do przetargu.

Z wykazem wiąże się pierwszeństwo nabycia. Zgodnie z art. 34 ustawy przysługuje ono osobie, której przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy ustawy lub odrębnych przepisów, a także poprzedniemu właścicielowi pozbawionemu prawa własności przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercy. Taka osoba musi złożyć wniosek o nabycie w terminie określonym w wykazie, który nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu. Uprawniony korzysta z pierwszeństwa, jeżeli złoży oświadczenie, że wyraża zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie.

Praktyczny wniosek: pierwszeństwo nabycia może sprawić, że nieruchomość w ogóle nie trafi na przetarg, bo zostanie zbyta bezprzetargowo na rzecz osoby uprawnionej (art. 37 ust. 2 pkt 1). Dlatego śledź wykazy, a nie tylko same ogłoszenia o przetargach.

Ogłoszenie o przetargu

Ogłoszenie o przetargu podaje się do publicznej wiadomości po upływie terminów z art. 34. Zgodnie z art. 38 ustawy wywiesza się je w siedzibie właściwego urzędu, podaje w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych urzędu, w tym w BIP. Organ może odwołać ogłoszony przetarg jedynie z ważnych powodów, niezwłocznie informując o odwołaniu w ten sam sposób i podając jego przyczynę.

Same terminy publikacji określa rozporządzenie Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (tekst jednolity Dz.U. 2021 poz. 2213). Zgodnie z § 6 ust. 1 ogłoszenie podaje się do publicznej wiadomości co najmniej na 30 dni przed wyznaczonym terminem przetargu, a w przypadku nieruchomości, której cena wywoławcza jest wyższa niż równowartość 100 000 euro — co najmniej na 2 miesiące przed wyznaczonym terminem.

Próg 100 000 euro bywa mylony z progiem 10 000 euro. Ten drugi dotyczy innego obowiązku: powyżej 10 000 euro wyciąg z ogłoszenia zamieszcza się dodatkowo w prasie o zasięgu obejmującym co najmniej powiat, ukazującej się nie rzadziej niż raz w tygodniu, co najmniej na 30 dni przed przetargiem (§ 6 ust. 4). Powyżej 100 000 euro wyciąg publikuje się w prasie codziennej ogólnokrajowej co najmniej na 2 miesiące przed przetargiem, a powyżej 10 mln euro — dwukrotnie: pierwszy na 2 miesiące, drugi na 30 dni przed terminem (§ 6 ust. 5). Przeliczenia ceny wywoławczej na euro dokonuje się według średniego kursu ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, nie wcześniej niż 7 dni przed terminem pierwszego ogłoszenia o przetargu (§ 6 ust. 6).

W ogłoszeniu podaje się między innymi dane z wykazu, cenę wywoławczą, obciążenia nieruchomości, zobowiązania, których przedmiotem jest nieruchomość, termin i miejsce przetargu, wysokość wadium oraz jego formy, a także skutki uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży (§ 13 rozporządzenia).

Rodzaje przetargów

Ustawa wymienia cztery formy przetargu (art. 40 ust. 1):

• przetarg ustny nieograniczony,
• przetarg ustny ograniczony,
• przetarg pisemny nieograniczony,
• przetarg pisemny ograniczony.

Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny, a przetarg pisemny — wybór najkorzystniejszej oferty (art. 40 ust. 2). Przetarg ograniczony organizuje się wtedy, gdy warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób (art. 40 ust. 2a). O zastosowanej formie decyduje organizator (art. 40 ust. 3).

W praktyce najczęściej spotkasz przetarg ustny nieograniczony — może w nim wziąć udział każdy, kto w wyznaczonym terminie wniesie wadium. Przetarg pisemny polega na złożeniu oferty w zamkniętej kopercie i składa się z części jawnej oraz niejawnej. Przy wyborze oferty komisja bierze pod uwagę zaoferowaną cenę oraz inne kryteria wpływające na wybór najkorzystniejszej oferty, ustalone w warunkach przetargu (§ 21), więc nie zawsze wygrywa po prostu najwyższa kwota.

Jak przebiega przetarg ustny

Poniżej typowy przebieg przetargu ustnego nieograniczonego na podstawie rozporządzenia:

1. Przeczytaj ogłoszenie i przeanalizuj nieruchomość. Ustal cenę wywoławczą, wysokość i formę wadium oraz termin jego wniesienia.
2. Wnieś wadium w terminie wskazanym w ogłoszeniu. Wadium wynosi nie mniej niż 5% i nie więcej niż 20% ceny wywoławczej. Można je wnieść w pieniądzu, obligacjach Skarbu Państwa lub papierach wartościowych dopuszczonych do obrotu publicznego (§ 4). Z obowiązku wniesienia wadium zwalnia się osoby uprawnione do rekompensaty za nieruchomości pozostawione poza obecnymi granicami Polski, jeśli przedstawią oryginał stosownego zaświadczenia lub decyzji i złożą pisemne zobowiązanie (§ 5).
3. Przyjdź na przetarg z dokumentem tożsamości. Komisja przetargowa sprawdza, kto wniósł wadium lub został z tego obowiązku zwolniony, i kogo można dopuścić do udziału.
4. Przewodniczący komisji otwiera przetarg i podaje informacje o nieruchomości oraz listę dopuszczonych uczestników.
5. Uczestnicy zgłaszają ustnie kolejne postąpienia. Postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywoławczej, z zaokrągleniem w górę do pełnych dziesiątek złotych (§ 14 ust. 3).
6. Po trzecim wywołaniu najwyższej zaoferowanej ceny, jeśli nie ma dalszych postąpień, przewodniczący zamyka przetarg i ogłasza osobę, która go wygrała (§ 14 ust. 6).
7. Organ publikuje informację o wyniku przetargu w BIP i wywiesza ją w siedzibie na okres co najmniej 7 dni (§ 12). Następnie dochodzi do zawarcia umowy notarialnej i rozliczenia ceny.

Przetarg jest ważny bez względu na liczbę uczestników, jeżeli przynajmniej jeden uczestnik zaoferował co najmniej jedno postąpienie powyżej ceny wywoławczej (§ 14 ust. 5). Nie zakładaj więc, że brak konkurencji oznacza brak przetargu. Wadium uczestnika, który wygrał, zalicza się na poczet ceny nabycia; wadium wniesione w innej formie niż pieniądz zwraca się po wpłaceniu kwoty równej cenie nabycia (§ 4).

Rokowania po nieudanych przetargach

Jeżeli pierwszy przetarg zakończy się wynikiem negatywnym, organ przeprowadza drugi przetarg w okresie nie krótszym niż 30 dni i nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia zamknięcia pierwszego. Przy drugim przetargu organ może obniżyć cenę wywoławczą ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu (art. 39 ust. 1 ustawy).

Gdy drugi przetarg również zakończy się bez wyboru nabywcy, organ w okresie od 30 dni do 6 miesięcy od zamknięcia drugiego przetargu może albo zbyć nieruchomość w drodze rokowań, albo organizować kolejne przetargi (art. 39 ust. 2). Procedurę rokowań reguluje rozdział 6 rozporządzenia (§ 25 i następne).

Ogłoszenie o rokowaniach zawiera między innymi cenę wywoławczą, obciążenia i zobowiązania związane z nieruchomością, termin i miejsce rokowań, informację o możliwości, terminie i miejscu składania pisemnych zgłoszeń udziału, a także wysokość zaliczki pobieranej tytułem zabezpieczenia kosztów na wypadek uchylenia się od zawarcia umowy (§ 25). Zgłoszenia udziału składa się w zamkniętych kopertach najpóźniej na 3 dni przed wyznaczonym terminem rokowań (§ 26). Rokowania można przeprowadzić nawet wtedy, gdy wpłynie tylko jedno zgłoszenie spełniające warunki określone w ogłoszeniu (§ 27). Organowi przysługuje jednak prawo zamknięcia rokowań bez wybrania nabywcy nieruchomości (§ 25 ust. 1).

Dla kupującego rokowania bywają okazją: nieruchomość przeszła już dwa nieudane przetargi, a cena wywoławcza mogła zostać obniżona. Trzeba jednak pamiętać, że to organ decyduje o zbyciu i nie jest zobowiązany do wyboru oferenta.

Gdzie szukać ogłoszeń (BIP)

Podstawowym miejscem publikacji jest Biuletyn Informacji Publicznej właściwej gminy lub starostwa. BIP to urzędowy publikator teleinformatyczny utworzony na podstawie ustawy z 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej (art. 8), a rozporządzenie o przetargach wprost nakazuje publikację ogłoszenia na stronie podmiotowej urzędu w BIP oraz na stronach internetowych (§ 6 ust. 7). Ogłoszenie wywiesza się też na tablicy ogłoszeń w siedzibie urzędu.

Drugim obowiązkowym kanałem jest prasa lokalna. Przy cenie wywoławczej powyżej 10 000 euro wyciąg z ogłoszenia musi się ukazać co najmniej 30 dni przed przetargiem (§ 6 ust. 4), a przy nieruchomościach droższych dochodzi prasa ogólnokrajowa (§ 6 ust. 5). Wyciąg zawiera między innymi oznaczenie nieruchomości, informację o przeznaczeniu do sprzedaży, cenę wywoławczą, termin i miejsce przetargu oraz wysokość wadium (§ 6 ust. 5a). Warto więc sprawdzać zarówno BIP, jak i lokalną prasę.

Trzecim kanałem są wyszukiwarki i agregatory ofert. Są wygodne, bo zbierają ogłoszenia z wielu urzędów w jednym miejscu, ale traktuj je jako pomoc, a nie źródło prawa. Zawsze potwierdź warunki w BIP i w oryginalnym ogłoszeniu. W serwisie możesz przeglądać kalendarz przetargów i ustawić alerty o nowych ofertach, aby nie przegapić terminu.

Opłaty i podatki

Po wygraniu przetargu trzeba zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego — przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). Maksymalne stawki taksy notarialnej określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Taksa rośnie wraz z wartością nieruchomości, a to, kto ponosi koszty notariusza, wynika z umowy — w praktyce często obciążają one nabywcę. Do tego dochodzą opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynosi co do zasady 2% i obciąża kupującego (art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Jeżeli jednak sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT, PCC nie pobiera się — czynność opodatkowana VAT jest wyłączona z PCC (art. 2 pkt 4 tej ustawy). Tak dzieje się, gdy sprzedawca występuje jako podatnik VAT, na przykład gmina przy pierwszej sprzedaży nieruchomości nieobjętej zwolnieniem. W takiej sytuacji ustal, czy podana cena wywoławcza zawiera VAT, czy podatek dolicza się do ceny.

Ustawa o PCC zawiera wyjątki od tego wyłączenia, między innymi dla sprzedaży lokali mieszkalnych (art. 7a), dlatego kwalifikację podatkową konkretnej transakcji warto potwierdzić w urzędzie skarbowym albo z doradcą podatkowym.

To nie jest porada prawna — przed zakupem skonsultuj się z prawnikiem lub sprawdź aktualne przepisy.

Checklista przed przetargiem gminnym

• [ ] Przeczytaj wykaz nieruchomości i ogłoszenie o przetargu w BIP właściwego urzędu.
• [ ] Sprawdź, czy nieruchomości nie dotyczy pierwszeństwo nabycia (art. 34).
• [ ] Ustal cenę wywoławczą, obciążenia i zobowiązania związane z nieruchomością.
• [ ] Zweryfikuj księgę wieczystą, plan miejscowy i służebności — pomoże w tym poradnik o due diligence: księga wieczysta, MPZP i służebności.
• [ ] Obejrzyj nieruchomość, sprawdź uzbrojenie terenu, dojazd i stan techniczny.
• [ ] Policz pełny koszt: cena + notariusz + PCC albo VAT + wpis do księgi wieczystej.
• [ ] Wnieś wadium w wymaganej wysokości, formie i terminie — szczegóły znajdziesz w poradniku o wadium krok po kroku.
• [ ] Przygotuj dokument tożsamości, a przy spółce — pełnomocnictwa i dokumenty rejestrowe.
• [ ] Zaplanuj finansowanie oraz termin zawarcia umowy notarialnej.

Przetarg gminny to uporządkowana procedura z jasnymi terminami. Największe ryzyko nie tkwi w samej licytacji, lecz w pośpiechu: wadium trzeba wnieść na czas, ofertę złożyć w terminie, a stan prawny nieruchomości sprawdzić, zanim zwiążesz się ceną.