Rokowania po przetargu — kiedy gmina zbywa nieruchomość w drodze rokowań

W skrócie

• Rokowania to tryb, do którego gmina może przejść dopiero po dwóch przetargach zakończonych wynikiem negatywnym (art. 39 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
• Drugi przetarg przeprowadza się w okresie od 30 dni do 6 miesięcy od zamknięcia pierwszego, z możliwością obniżenia ceny wywoławczej (art. 39 ust. 1).
• Po drugim nieudanym przetargu organ w okresie od 30 dni do 6 miesięcy może zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi (art. 39 ust. 2).
• Ogłoszenie o rokowaniach zawiera m.in. cenę wywoławczą, terminy poprzednich przetargów, termin i miejsce rokowań oraz wysokość zaliczki (§ 25 rozporządzenia).
• Zgłoszenia udziału składa się w zamkniętych kopertach najpóźniej na 3 dni przed terminem rokowań (§ 26).
• Rokowania można przeprowadzić nawet wtedy, gdy wpłynie tylko jedno zgłoszenie spełniające warunki (§ 27).
• Cena z rokowań może być rozłożona na raty na czas nie dłuższy niż 10 lat, z zabezpieczeniem w szczególności hipoteką (art. 70 ust. 2 ustawy).
• W razie zachowania terminów nie ma obowiązku ponownego sporządzania wykazu nieruchomości (art. 39 ust. 3).

Kiedy gmina może przejść do rokowań

Rokowania po przetargu nie są pierwszym wyborem organizatora, lecz skutkiem niepowodzenia wcześniejszych prób sprzedaży. Podstawą jest art. 39 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399, dalej: u.g.n.). Jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, przeprowadza się drugi przetarg. Przy drugim przetargu właściwy organ może obniżyć cenę wywoławczą ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu (art. 39 ust. 1 u.g.n.).

Dopiero gdy drugi przetarg również zakończy się wynikiem negatywnym, właściwy organ — w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy — może zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi. Przy kolejnych przetargach stosuje się zasady jak przy drugim przetargu (art. 39 ust. 2 u.g.n.). Rokowania nie mogą więc odbyć się bezpośrednio po pierwszym nieudanym przetargu.

To dwuetapowa sekwencja: najpierw dwa przetargi, potem decyzja o rokowaniach. Jeżeli śledzisz losy konkretnej nieruchomości, zapisz daty zamknięcia obu przetargów — od nich liczą się terminy. Ich przekroczenie może wymusić powtórzenie procedury.

Warto podkreślić, że decyzja o rokowaniach należy do organu. Ustawa mówi, że organ może zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi — nie ma obowiązku wyboru żadnego z tych trybów. Nieruchomość może więc wracać na przetarg wielokrotnie, mimo że formalnie rokowania są już dopuszczalne. Dla kupującego oznacza to, że warto śledzić kolejne ogłoszenia i nie zakładać, że po drugim nieudanym przetargu automatycznie odbędą się rokowania. Górna granica sześciu miesięcy ma przy tym praktyczne znaczenie: po jej upływie organ nie może już zbyć nieruchomości w tym trybie na podstawie dotychczasowego stanu rzeczy, lecz musi wrócić do wcześniejszych etapów postępowania.

Bezprzetargowe zbycie i ustalanie warunków

Z rokowaniami wiąże się tryb bezprzetargowy. Zgodnie z art. 28 ust. 2 u.g.n. warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach z nabywcą. To właśnie w rokowaniach organ i zainteresowany uzgadniają szczegóły: cenę, sposób zapłaty, termin zawarcia umowy i ewentualne dodatkowe zobowiązania. Inaczej niż w przetargu, gdzie warunki są z góry ustalone i wiążące dla wszystkich uczestników, w rokowaniach jest miejsce na negocjacje.

Nie oznacza to jednak dowolności. Organ działa w granicach ustawy i ogłoszenia, a nieruchomość musi najpierw przejść przez dwa nieudane przetargi. Ogólny kontekst przetargów gminnych i publikacji w BIP opisujemy w poradniku przetargi gminne i BIP.

Rokowania a przetarg — czym się różnią

Przetarg i rokowania różnią się sposobem ustalania nabywcy. W przetargu warunki są z góry ustalone, a o wyborze decyduje najwyższa cena (przetarg ustny) albo najkorzystniejsza oferta (przetarg pisemny). W rokowaniach organ negocjuje warunki zbycia z nabywcą (art. 28 ust. 2 u.g.n.), a ustna część rokowań odbywa się osobno z każdym zakwalifikowanym uczestnikiem (§ 28 rozporządzenia). To daje więcej elastyczności, ale też większą niepewność — nie ma jednej jawnej licytacji, w której od razu widać najwyższą zaoferowaną cenę.

Rokowania są też obwarowane dodatkowymi wymogami formalnymi. Trzeba złożyć pisemne zgłoszenie w zamkniętej kopercie najpóźniej na 3 dni przed terminem (§ 26 rozporządzenia), wnieść zaliczkę i przedstawić sposób realizacji dodatkowych warunków. W przetargu wystarczy wadium i stawienie się na licytacji. Jeżeli zależy Ci na przewidywalności, przetarg zwykle wygrywa. Rokowania mają sens wtedy, gdy chcesz negocjować cenę, sposób zapłaty lub zakres dodatkowych zobowiązań.

Jednym z ułatwień przy rokowaniach jest brak obowiązku ponownego sporządzania wykazu. Art. 39 ust. 3 u.g.n. stanowi, że w razie zachowania terminów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie ma obowiązku ponownego sporządzania wykazu nieruchomości. Skoro nieruchomość była już pokazana w wykazie i dwukrotnie wystawiona w przetargu, dodatkowe ogłoszenie wykazu nie jest konieczne.

Nie zwalnia to jednak organu z dochowania terminu na rokowania. Kolejne przetargi i rokowania muszą mieścić się w oknie od 30 dni do 6 miesięcy. Przekroczenie górnej granicy oznacza, że trzeba wrócić do wcześniejszych etapów procedury i ponownie sporządzić wykaz. Z punktu widzenia kupującego warto obserwować, czy ogłoszenie o rokowaniach pojawia się w ustawowym terminie.

Ogłoszenie o rokowaniach

Zakres ogłoszenia o rokowaniach po drugim przetargu określa § 25 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (t.j. Dz.U. 2021 poz. 2213). Ogłoszenie zawiera w szczególności cenę wywoławczą, informację o obciążeniach nieruchomości i zobowiązaniach, których jest ona przedmiotem, a także terminy przeprowadzenia poprzednich przetargów.

Ogłoszenie wskazuje też możliwość, termin i miejsce składania pisemnych zgłoszeń udziału, termin i miejsce rokowań oraz wysokość zaliczki. Podaje się w nim sposób ustalania opłat za użytkowanie wieczyste oraz skutki uchylenia się od umowy. Istotne zastrzeżenie dotyczy prawa organu: ogłoszenie zawiera informację, że organowi przysługuje prawo zamknięcia rokowań bez wybrania nabywcy nieruchomości. Sama obecność na rokowaniach nie gwarantuje więc zakupu.

Zgłoszenia udziału w rokowaniach

Zgłoszenia udziału w rokowaniach składa się w zamkniętych kopertach najpóźniej na 3 dni przed wyznaczonym terminem rokowań (§ 26 rozporządzenia). To twardy termin, którego przekroczenie oznacza, że zgłoszenie nie zostanie rozpatrzone.

Zgłoszenie powinno zawierać dane uczestnika, oświadczenie o zapoznaniu się z warunkami rokowań, proponowaną cenę i sposób zapłaty, sposób realizacji dodatkowych warunków oraz dowód wpłaty zaliczki. Wysokość zaliczki określa ogłoszenie. Zaliczka pełni funkcję zbliżoną do wadium — zabezpiecza koszty na wypadek uchylenia się od zawarcia umowy. Mechanizm zabezpieczeń finansowych w sprzedaży nieruchomości publicznych wyjaśniamy w poradniku wadium krok po kroku.

Ogłoszenie zawiera również informację o skutkach uchylenia się od umowy (§ 25 rozporządzenia). Jeżeli wygrasz rokowania i nie przystąpisz do zawarcia umowy, możesz nie odzyskać zaliczki. Dla porównania w przetargu wadium nie podlega zwrotowi, gdy osoba ustalona jako nabywca bez usprawiedliwienia nie przystąpi do zawarcia umowy w podanym miejscu i terminie (art. 41 ust. 2 u.g.n.). Nie zakładaj więc, że zaliczka to wyłącznie formalność — przed złożeniem zgłoszenia upewnij się, że będziesz w stanie sfinansować zakup i zawrzeć umowę.

Przebieg rokowań

Przebieg rokowań regulują § 28 i § 29 rozporządzenia. Komisja sprawdza zgłoszenia i kwalifikuje uczestników do ustnej części rokowań. Następnie przeprowadza ustną część rokowań osobno z każdym zakwalifikowanym uczestnikiem. Taki model różni się od licytacji — każdy uczestnik negocjuje indywidualnie, bez obecności pozostałych.

Po przeprowadzeniu ustnej części komisja ustala nabywcę albo stwierdza, że nabywcy nie wybrano. Sporządza się protokół i zamyka rokowania (§ 29). Zgodnie z § 30 rozporządzenia do rokowań stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału pierwszego rozporządzenia, które regulują kwestie ogólne, w tym tryb i dokumentowanie czynności. Organ może więc zastosować rozwiązania przewidziane dla przetargów, o ile przepisy o rokowaniach nie stanowią inaczej.

Rokowania można przeprowadzić, chociażby wpłynęło tylko jedno zgłoszenie spełniające warunki określone w ogłoszeniu (§ 27). Brak konkurencji nie blokuje procedury, ale też nie zobowiązuje organu do wyboru nabywcy — organ może zamknąć rokowania bez wybrania nabywcy.

Cena na raty i zabezpieczenie

Zbycie w drodze rokowań daje możliwość rozłożenia ceny na raty. Zgodnie z art. 70 ust. 2 u.g.n. cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań, o których mowa w art. 39 ust. 2, może zostać rozłożona na raty na czas nie dłuższy niż 10 lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata jest płatna nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność, a następne raty wraz z oprocentowaniem — w terminach ustalonych przez strony.

Niespłacona, rozłożona na raty część ceny podlega oprocentowaniu stopą redyskonta weksli NBP (art. 70 ust. 3 u.g.n.). To istotne dla planowania budżetu: rozłożenie na raty nie jest darmowym kredytem, lecz wiąże się z oprocentowaniem i zabezpieczeniem. Dla porównania cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność (art. 70 ust. 1 u.g.n.). Rokowania mogą więc być atrakcyjniejsze dla kupującego, który potrzebuje rozłożyć płatność w czasie.

Gdzie szukać ogłoszeń

Ogłoszenia o rokowaniach publikuje się w Biuletynie Informacji Publicznej oraz na stronach internetowych właściwego urzędu, podobnie jak ogłoszenia o przetargach. Warto sprawdzać zarówno BIP, jak i prasę lokalną. W serwisie znajdziesz aktualne oferty nieruchomości, które ułatwiają śledzenie nieruchomości powtarzających się w kolejnych postępowaniach.

Checklista przed rokowaniami

• [ ] Sprawdziłem, że pierwszy i drugi przetarg zakończyły się wynikiem negatywnym.
• [ ] Ustaliłem daty zamknięcia przetargów i czy terminy z art. 39 ustawy są zachowane.
• [ ] Sprawdziłem, czy organ zdecydował się na rokowania, a nie na kolejny przetarg.
• [ ] Przeczytałem ogłoszenie o rokowaniach i wskazane w nim warunki z § 25 rozporządzenia.
• [ ] Złożyłem zgłoszenie w zamkniętej kopercie najpóźniej na 3 dni przed rokowaniami.
• [ ] Wniosłem zaliczkę w wysokości i formie wskazanej w ogłoszeniu.
• [ ] Przygotowałem proponowaną cenę i sposób zapłaty oraz propozycję realizacji dodatkowych warunków.
• [ ] Przeanalizowałem możliwość rozłożenia ceny na raty do 10 lat i koszt oprocentowania.
• [ ] Wiem, że organ może zamknąć rokowania bez wybrania nabywcy.

To nie jest porada prawna — przed zakupem nieruchomości skonsultuj się z prawnikiem lub sprawdź aktualne przepisy oraz warunki konkretnego przetargu. Stan prawny na październik 2026.