Przetarg ustny nieograniczony na nieruchomość gminną — jak przebiega

W skrócie

• Nieruchomości są co do zasady sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu (art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
• Ustawa wymienia cztery formy przetargu, w tym przetarg ustny nieograniczony; przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny (art. 40 ust. 1 i 2).
• Ogłoszenie podaje się do publicznej wiadomości co najmniej 30 dni przed terminem, a powyżej równowartości 100 000 euro — co najmniej 2 miesiące wcześniej (§ 6 ust. 1 rozporządzenia).
• Wadium wynosi od 5 do 20 procent ceny wywoławczej, a termin jego wniesienia musi pozwolić komisji potwierdzić wpłatę nie później niż 3 dni przed przetargiem (§ 4).
• Postąpienie nie może być niższe niż 1 procent ceny wywoławczej, zaokrąglone w górę do pełnych dziesiątek złotych (§ 14 ust. 3).
• Przetarg jest ważny, gdy przynajmniej jeden uczestnik zaoferuje co najmniej jedno postąpienie powyżej ceny wywoławczej (§ 14 ust. 5).
• Po trzecim wywołaniu najwyższej ceny dalsze postąpienia nie są przyjmowane i przewodniczący zamyka przetarg (§ 14 ust. 2 i 6).
• Nabywcę zawiadamia się o terminie umowy najpóźniej w ciągu 21 dni od rozstrzygnięcia, a termin nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia (art. 41 ust. 1).

Kiedy gmina musi ogłosić przetarg

Art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399, dalej: u.g.n.) stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Zbycie bezprzetargowe jest więc wyjątkiem, a nie regułą. Sprzedaż gminna różni się od licytacji komorniczej i sprzedaży od syndyka — to inne procedury, inne terminy i inne ryzyka. Ten poradnik dotyczy wyłącznie przetargu ustnego nieograniczonego organizowanego przez gminę.

Ogłoszenie o przetargu podaje się do publicznej wiadomości — wywiesza się je w siedzibie właściwego urzędu, informację podaje się w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych urzędu. Przetarg można odwołać tylko z ważnych powodów, niezwłocznie podając informację o odwołaniu (art. 38 ust. 2 i 4 u.g.n.). Odwołanie nie może więc być dowolne ani ciche.

Ustawa wymienia cztery formy przetargu: ustny nieograniczony, ustny ograniczony, pisemny nieograniczony i pisemny ograniczony (art. 40 ust. 1 u.g.n.). Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny, a przetarg pisemny — wybór najkorzystniejszej oferty (art. 40 ust. 2). Przetarg ograniczony organizuje się wtedy, gdy warunki przetargowe może spełnić tylko ograniczona liczba osób (art. 40 ust. 2a). O zastosowanej formie decyduje organizator.

Przetarg uznaje się za zakończony wynikiem negatywnym, jeżeli nikt nie przystąpił do przetargu ustnego, żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą, nie wpłynęła żadna oferta pisemna albo żadna oferta nie spełnia warunków (art. 40 ust. 4 u.g.n.). To rozróżnienie jest ważne, bo od wyniku przetargu zależą kolejne kroki organizatora. Uczestnik, który uważa, że czynności przetargowe naruszają jego interes prawny, może w terminie 7 dni zaskarżyć czynności do wojewody — w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa — albo do organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego (art. 40 ust. 5 u.g.n.).

Ogłoszenie i terminy publikacji

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (t.j. Dz.U. 2021 poz. 2213) określa szczegóły publikacji. Zgodnie z § 6 ust. 1 ogłoszenie podaje się do publicznej wiadomości co najmniej 30 dni przed wyznaczonym terminem przetargu, a gdy cena wywoławcza jest wyższa niż równowartość 100 000 euro — co najmniej 2 miesiące przed terminem.

Powyżej równowartości 10 000 euro wyciąg z ogłoszenia zamieszcza się dodatkowo w prasie o zasięgu obejmującym co najmniej powiat, na terenie którego położona jest nieruchomość, co najmniej 30 dni przed przetargiem (§ 6 ust. 4). Ogłoszenie publikuje się w Biuletynie Informacji Publicznej oraz na stronach internetowych urzędu. Istotna jest też zasada z § 6 ust. 2: w ogłoszeniu o przetargu nie można zamieszczać terminów kolejnych przetargów ani rokowań na zbycie tej samej nieruchomości. W jednym ogłoszeniu można natomiast połączyć informacje o przetargach na więcej niż jedną nieruchomość (§ 6 ust. 3).

Co musi zawierać ogłoszenie

Zakres informacji w ogłoszeniu o przetargu ustnym nieograniczonym wyznacza § 13 rozporządzenia. Ogłoszenie zawiera w szczególności dane z wykazu nieruchomości, cenę wywoławczą, informację o obciążeniach nieruchomości oraz zobowiązaniach, których jest ona przedmiotem, termin i miejsce przetargu, a także wysokość wadium, jego formy, termin i miejsce wniesienia. Podaje się też sposób ustalenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego oraz skutki uchylenia się od zawarcia umowy.

Dla kupującego to lista pytań, na które trzeba sobie odpowiedzieć przed przetargiem. Cena wywoławcza określa punkt startowy licytacji, a obciążenia i zobowiązania mogą istotnie wpłynąć na wartość nieruchomości. Publikację ogłoszeń w BIP oraz tryb przetargów gminnych szerzej opisujemy w poradniku przetargi gminne i BIP.

Wadium — od 5 do 20 procent ceny wywoławczej

W przetargu mogą brać udział osoby, które wniosą wadium w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). Wysokość wadium ustala właściwy organ, przy czym nie może być ono niższe niż 5 procent i wyższe niż 20 procent ceny wywoławczej (§ 4 ust. 2). Wadium może być wnoszone w pieniądzu, obligacjach Skarbu Państwa albo papierach wartościowych dopuszczonych do obrotu publicznego (§ 4 ust. 3), a organ wskazuje w ogłoszeniu przynajmniej jedną dopuszczalną formę wniesienia (§ 4 ust. 4).

Termin wniesienia wadium powinien być ustalony tak, aby umożliwiał komisji przetargowej stwierdzenie — nie później niż 3 dni przed przetargiem — że wadium zostało wniesione (§ 4 ust. 6). Komisja stwierdza wniesienie wadium przed otwarciem przetargu (§ 4 ust. 5). Mechanizm wadium w różnych trybach sprzedaży nieruchomości publicznych wyjaśniamy w poradniku wadium krok po kroku. Wadium złożone przez zwycięzcę zalicza się na poczet ceny nabycia.

Komisja przetargowa

Przetarg przeprowadza komisja przetargowa. Zgodnie z § 8 rozporządzenia komisja liczy od 3 do 7 osób. § 9 określa przypadki wyłączenia członków komisji oraz osób bliskich, co ma zapobiegać konfliktom interesów. Skład i sposób działania komisji mają znaczenie dla ważności przetargu, dlatego warto sprawdzić, czy w protokole nie ma podstaw do zakwestionowania czynności. Organ może powierzyć prowadzenie przetargu komisji, a przewodniczący kieruje jej pracami.

Przebieg przetargu ustnego nieograniczonego

Przebieg przetargu ustnego nieograniczonego reguluje § 14 rozporządzenia. Przewodniczący komisji otwiera przetarg, przekazuje uczestnikom informacje o nieruchomości i warunkach, podaje do wiadomości osoby dopuszczone do przetargu. Informuje też uczestników, że po trzecim wywołaniu najwyższej zaoferowanej ceny dalsze postąpienia nie będą przyjęte (§ 14 ust. 1 i 2).

Następnie uczestnicy zgłaszają ustnie kolejne postąpienia. Postąpienie nie może wynosić mniej niż 1 procent ceny wywoławczej, z zaokrągleniem w górę do pełnych dziesiątek złotych (§ 14 ust. 3). Przetarg jest ważny, jeżeli przynajmniej jeden uczestnik zaoferował co najmniej jedno postąpienie powyżej ceny wywoławczej (§ 14 ust. 5). Po trzykrotnym wywołaniu najwyższej ceny, jeśli nie ma dalszych postąpień, przewodniczący zamyka przetarg. Brak konkurencji nie przekreśla więc przetargu — wystarczy jedno postąpienie.

Protokół, informacja o wyniku i zawarcie umowy

Z przebiegu przetargu sporządza się protokół, którego zakres określa § 10 rozporządzenia. Informację o wyniku przetargu podaje się do publicznej wiadomości w Biuletynie Informacji Publicznej i wywiesza w siedzibie urzędu na okres co najmniej 7 dni (§ 12). Protokół jest podstawą do dalszych czynności, w tym do ewentualnego zaskarżenia czynności przetargowych.

Zgodnie z § 11 rozporządzenia na czynności przetargowe przysługuje skarga do właściwego organu, a jej wniesienie może wstrzymać dalsze czynności. Skarga jest rozpatrywana w terminie 7 dni. Uzupełniająco stosuje się art. 40 ust. 5 u.g.n., który daje uczestnikowi 7 dni na zaskarżenie czynności do wojewody albo organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego.

Po rozstrzygnięciu przetargu organizator zawiadamia nabywcę o miejscu i terminie zawarcia umowy najpóźniej w ciągu 21 dni od rozstrzygnięcia. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia zawiadomienia (art. 41 ust. 1 u.g.n.). Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w podanym miejscu i terminie, organizator może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi (art. 41 ust. 2 u.g.n.).

Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność (art. 70 ust. 1 u.g.n.). W serwisie znajdziesz aktualne oferty z przetargów, które pomogą uporządkować poszukiwania.

Jak przygotować się do przetargu

Przygotowanie zacznij od lektury ogłoszenia i wykazu nieruchomości. Sprawdź cenę wywoławczą, obciążenia i zobowiązania, termin oraz miejsce przetargu, a także dopuszczalne formy i termin wniesienia wadium (§ 13 rozporządzenia). Jeżeli w ogłoszeniu jest mowa o użytkowaniu wieczystym, ustal sposób ustalenia opłat — to jeden z obowiązkowych elementów ogłoszenia.

Następnie zaplanuj finansowanie. Cena w przetargu jest płatna nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność (art. 70 ust. 1 u.g.n.), a od rozstrzygnięcia do umowy może upłynąć zaledwie kilka tygodni — organizator zawiadamia nabywcę najpóźniej w ciągu 21 dni, a termin zawarcia umowy nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia zawiadomienia (art. 41 ust. 1). Jeżeli wygrasz, a bez usprawiedliwienia nie przystąpisz do umowy, wadium nie podlega zwrotowi (art. 41 ust. 2). Zaplanuj więc środki i dokumenty wcześniej, a w razie potrzeby ustal z doradcą, jaka forma finansowania będzie najbezpieczniejsza.

Checklista przed przetargiem ustnym nieograniczonym

• [ ] Przeczytałem ogłoszenie i sprawdziłem, że przetarg jest ustny nieograniczony.
• [ ] Ustaliłem cenę wywoławczą, obciążenia i zobowiązania związane z nieruchomością.
• [ ] Sprawdziłem, czy nieruchomość ma wady prawne — pomoże w tym poradnik o due diligence.
• [ ] Wniosłem wadium w wymaganej wysokości (5–20 procent), formie i terminie.
• [ ] Przygotowałem dokument tożsamości, a przy spółce — pełnomocnictwa i dokumenty rejestrowe.
• [ ] Zapoznałem się z zasadami postąpień z § 14 rozporządzenia.
• [ ] Zaplanowałem finansowanie, bo cena jest płatna do dnia zawarcia umowy.
• [ ] Wiem, gdzie publikuje się informację o wyniku i jakie są terminy z art. 41 u.g.n.
• [ ] Sprawdziłem, czy przysługuje mi skarga z art. 40 ust. 5 u.g.n. i § 11 rozporządzenia.

To nie jest porada prawna — przed zakupem nieruchomości skonsultuj się z prawnikiem lub sprawdź aktualne przepisy oraz warunki konkretnego przetargu. Stan prawny na październik 2026.